集体土地上房屋与国有土地房屋的差异

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主创：排名不分先后

陈智超肖同侨 卢志文 田梦亮 向大义

国有土地上房屋征收

差异集体土地上房屋征收

余际洋吕李杰 李汉生

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前言：同是物权，农民与市民差距怎么这么大呢？

——国有土地上与集体土地上房屋征收补偿法律差异

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称谓a:在集体土地上的房屋为地上附着物；b:住国有土地上的房屋为“房屋”。

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征收原因a: 集体土地上征收 公共利益需要

公共利益

b: 国有土地房屋征收非公共利益

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征收机关县级以上 人民政府 国务院

省级人 民政府

集体土地上的房屋 国有土地上房屋 集体土地上的房屋

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补偿的标准制定、批准和实施机关

50%

a: 集体土地由市、县人民政府制定 报省、自治区、直辖市人民政府备案。 由市县国土部门实施

% b:国有土地由公共利益征收，房地产价格评估机构评估房屋的市场评估价格，房屋征收部门 依据调查结果、房地产市场评估价格，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见。房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级 以上地方人民政府批准后予以公告。(非公共利益的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房 屋征收部门批准。) 由房屋征收部门实施 %

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补偿标准、方式。a:集体土地由市县人民政府统一制定、公布。 通常实行重置价格，方式主要是

补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行 房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权 调换相结合的形式。因危旧房改造的需要征收

货币补偿或产权调换。 b:国有土地货币补偿的金额根据房地产市场 评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生 效 之日类似房地产的市场交易价格。即实行市 场 评估价格。

房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择 补偿方式。(非公共利益的征收，建设单位应 当与房屋的所有权人按照自愿、公帄的原则订 立拆迁补偿协议。)

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补偿项目

a:集体土地上房屋及附属物本身的规定补偿价值

b:国有土地上房屋的评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费；征收 非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。

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补偿救济

a:集体土地房屋征收补偿方案争议，先由市、县人民政府协调；协调不成的，由省、自治区、直 辖市人民政府裁决。对征收土地补偿方案的裁决为最终裁决。对裁决程序有异议的，可以向人民法院起 诉。

201301.15

03.21 04.18

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b:国有土地房屋征收对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行 政诉讼。

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规定权利人的权利和特别保护a :集体土地没有

这方面的特别规定

b:国有土地关于“旧房改造”“危旧房改造”直接规定了被征收人“意见决定”条款。征收个人 住宅的，应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源；被征收人的家庭符合廉租住房保障对象 或者经济适用住房供应对象条件的，应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。实施强制搬迁前 ，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。房 屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人 不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

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50%反 映 出 的 问 题没有将农民房屋真正当做物权 处理 补偿标准、方式市民比村民更 有主动性、更有力度 救济途径对市民更具有可操作 性 征收农村房屋比城市房屋程序 更复杂、更严格

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