天津城郊还迁小区物业管理服务方案

总建筑面积10万平方米以下的农村还迁小区的物业管理服务方案,具有较强的实操性。

××××项目物业管理服务方案

（10万平方米以下）

天津市××××物业管理有限公司

2011年10月

总建筑面积10万平方米以下的农村还迁小区的物业管理服务方案,具有较强的实操性。

第一章企业简介（从略）

第二章物业管理服务难点分析

一、因业主多数是居住平房，不受任何的管理约束，对物品的存放也没有任何约束。一旦搬进楼房，所有的物品随地摆放，对公共设施造成破坏，对此现象的管理，因物业企业没有任何执法权力，只能进行劝说、劝阻，对集中清理时需要相关执法部门的支持，这样即增加了相关执法部门的负担，在人员较少的情况下也起不到应有的效果。

二、在项目正常管理服务当中，难免与业主产生矛盾，从而为今后为物业费的收取产生不利的影响。

三、车辆管理是小区管理的重点，车辆管理的好坏，直接影响到小区整体的美观，同时也是影响小区业主自身利益的关键，如何管理好车辆，在现有的小区管理中是物业的一大难题，小区车辆的增加与原有的车位设计很难保持一致，业主与业主之间、业主与物业之间形成对立形式，由其前期开发企业为了减少成本，往往对车位的设计忽略，配套设施难以在入住前安装到位，这样给后期的管理造成弊病。

四、由于前期物业管理期间与业主发生问题较多，现小区内环境卫生较差，周边商业未能尽到门前三包责任，卫生环境极差，项目内部分设施设备已有损坏，需重新进行更换及管理规范。

第三章物业管理服务标准

依据天津市物业管理条例之规定，××××项目将按照四级标准进行服务，标准如下：

一、房屋管理：

1、按有关法规政策规定和业主规约对房屋及配套设施进行管理服务；

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理；

3、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运；

4、对空房进行巡视雨季每月2次，冬季每月2次，其余为每月1次，发现问题及时上报；

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总建筑面积10万平方米以下的农村还迁小区的物业管理服务方案,具有较强的实操性。

5、对屋顶雨水沟定时清理以保证雨季的排水通畅。

二、设施设备维修养护：

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录；

2、急修报修15分钟内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率80%以上；

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范；

4、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关；

5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；

6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户电。

三、公共秩序维护：

1、配备门岗室，设专人24小时巡逻值勤。对本小区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；

2、门岗对外来人员进行把控、登记；

3、对小区内的所有车辆进行管理，保障小区内的道路通畅；

4、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志；

5、保证消防通道通畅，消防器材可随时启用；

6、对小区的盲点加强巡视，防止突发事件的发生。

四、保洁服务：

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；

2、公共楼道每天清扫1次；公共楼道地面、扶手及窗台每周擦洗1次，保持干净整洁；

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱；

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次；

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；

6、垃圾设施每周清洁1次，夏季每天消毒一次，以确保无异味；

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次；

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫；

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