2011年上半年厦门房地产市场形势分析115652860(2)

1.26新政的执行

作为2011年初发布的纲领性调控政策，1.26新政对全国房地产市场产生了深远的影响，主要表现在成交量出现深度下探。

就实际执行情况看，部分措施正在严格执行中，如税收、信贷政策，房价控制目标也多能顺利实现。但也有执行不力的方面，如保障性住房的建设并不乐观，一些城市开工率不到三成；住宅用地供应也相对不足。

各地调控细则

在各地贯彻1.26新政的过程中，一些实施细则备受人们关注：

简评：各地出台的1.26新政实施细则多未全面明确具体的调控目标，可圈可点之处不多，地方政府在控房价的问题上缺乏主动性。

中央派出的8组督查组调查结果显示，部分地区年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离。

厦门调控细则的执行

贯彻1.26新政精神的厦门细则于2月20日发布。厦门细则中突出的一项是保障房建设。 保障房建设正稳步推进。厦门的限价房管理办法已经公布实施，位于翔安新城、杏北新城、前埔等片区的限价房项目近期动作频频。翔安新城地块已由建发集团竞得，杏北新城的锦园项目已开始申请。其他类型保障房建设也在紧张推进中。

宅地供应相对不足。上半年土地供应明显减少，住宅用途建筑面积仅约56万㎡，不足上半年住宅销售的一半。厦八条中“宅地供应不低于前两年平均量”的目标将主要靠下半年来实现。

房价调控目标有望实现。3月28日，厦门公布了房价调控目标，基本为要将房价增幅控制在12%以下。上半年厦门房价同比基本持平，全年的房价调控目标有望顺利实现。

3. 全国楼市：房价下行压力渐增

全国主要城市的房地产市场基本都经历了“遇冷—恢复”过程，成交量多与上年同期相近，价格依旧高位徘徊，部分甚至略有提升，全国范围的实质性降价尚未出现，但调控压力与日俱增，楼市拐点论卷土重来。

4. 厦门建设：推动区域楼市发展

城市建设方面，海西规划将提升厦门城市地位，集美等新城和观音山CBD建设为城市发展提供助力，并将推动区域楼市发展。

集美新城两大“百亿工程”分期启动 集美新城分别于1月和5月启动了两

集美新城鸟瞰图

组工程，投资总额均超百亿。到2011年底，集美新城的雏形将基本形成，带动集美成为岛外楼市主战场。

岛内观音山片区加快建设 2011年上半年成交的14宗土地中，就有3宗为观音山片区的办公商务地块，观音山CBD名企云集，区域建设正加快进行。

海西规划提升厦门地位

4月8日，《海峡西岸经济区发展规划》公布。这标志着海西发展正式升格为国家级的发展规划，对厦门城市地位的提升和经济社会的发展将起到明显的推动作用。

四、 市场评述

2011年上半年，土地市场表现不佳，流拍、退地再现，底价出让成主流；新房集中批售，市场无力消化；住宅市场成交先抑后扬，供应推动成交，楼盘后市竞争激烈；岛内高端盘后程发力，区域成交分布均匀；非住宅可售房源不足，未能成功上垒；

1. 土地：出让金大幅缩减，下半年或现井喷

土地拍卖市场供需乏力。历时半年，厦门市仅推出16宗土地，其中，1宗流拍，1宗退地，8宗底价成交，仅6宗溢价成交。推地的数量和质量，开发商的拿地热情相比上年同期均明显逊色。

注：灰色底色表示工业地块，绿色底色表示居住用途为主（含限价房），白色底色的为办公和酒店用地，标黄色底色的地块未能最终成交。

成交量方面，厦门市上半年成功出让14块土地，共占地54万㎡，建筑面积合计116.75万㎡，与上年同期相比减少约7成。其中，住宅总建筑面积约56万㎡，占其中的49%，与非住宅物业平分秋色。

出让金方面，厦门市上半年的土地出让金总额为22.27亿元，仅占上年同期的18%，占上年全年的7.5%。土地出让金大幅减少，必然导致降低政府收入，进而影响保障房建设。

3月公布的厦门土地出让计划表明，年内将推出62块土地。宅地出让量已成政治性任务的背景下，上半年已推出地块较少，下半年土拍市场将可能出现井喷现象。

即将推出：7月20日将有11宗土地推出。

2. 供给：二季度集中放量，非住宅批而未售

2011年上半年厦门市商品房批准预售273.27万㎡，其中住宅为163.95万㎡，占60%。住宅和商品房均住宅供销比为1.32：1，供大于销。

供销比反转：第一季度住宅供销比为0.54：1，市场在吃进新盘的同时，还能消化存量，但第二季度就大不相同，新盘大批入市，成交却未撬动，导致上半年整体供销比的反转。

多个非住宅项目批而未售：第二季度非住宅商品房的批准预售量比较大，但实际上推出销售的较少。这些商业、厂房项目要么尚未启动销售，要么自持经营，形成了非住宅物业批售看起来很大，实际成交量不多的现象。

3. 商品房：成交量同比稍降，非住宅未成功上垒

上半年厦门商品房共成交218.29万㎡，比上年同期减少约7%。其中，非住宅交易量为943.68万㎡，同比减少13%，市场份额为43%，相比上年同期有所减少。

非住宅物业未现反客为主。1.26新政影响下，住宅物业成交在第一季度大幅缩减，非住宅物业市场份额增加明显。但第二季度少有大型非住宅项目推出，未再现“非居住物业快速上位”。随着杏林湾营运中心等项目销售的启动，这一局面可望在下半年有所改变。

典型楼盘：万达广场延续传奇，杏林湾营运中心下半年发力。

4. 住宅：成交先抑后扬，房价高位运行

上半年厦门住宅共成交124.62万㎡，月均20.77万㎡，同比略降1%，基本持平。但各月成交量差异较大，整体呈“V”型先抑后扬走势。

成交量同比持平：受新政的起效时间不同影响，2011年上半年与上年同期的月成交量分别呈先扬后抑和先抑后扬两种走势，但二者成交总量大体相当。

房价变化不大： 2011年前5个月的成交均价为11240元/㎡，虽然同比微跌1.59%，但仍处高位。6月岛内高端盘密集开盘，成交均价必将有所拉升。2011年上半年全市房价同比相近，但各月的价格走势更为平稳。

注：

5. 客群：本地客群延续主力，占比波动上行

本地客群占六成：2011年1-5月，厦门本地客户购房面积占全部住宅成交面积的57%，继续占主导地位，且呈阶段性的波动上行趋势；省内客户和省外客户远远跟随，占比分别为26%和15%。

省外客群多为首置：厦门本地和省内客群所购住宅各项指标相差不大，而省外客群购房面积、均价、总价均较低，购买力较弱，多为在厦门打拼多年的首次置业者。

6. 区域：成交均匀分布，岛内后程发力

岛内外成交面积比约为二比三，除翔安外，其他五区占比都在20%左右，成交面积分布较均匀。其中，湖里和集美的成交面积相对较高。

思明区高端盘在5、6月集中推售，当月交易面积占全市三成，助力岛内在上半年成交中的占比有所提升。

7. 楼盘：岛外刚需盘占主导，异地名企陆续登场

岛外刚需盘占主导：畅销楼盘TOP20住宅成交面积共772.89万㎡，占全部的近6成，具足够的代表性；套均成交面积109㎡，主力楼盘多为中小户型。

异地名企新拿地项目陆续登场：榜单中还存在一个明显的趋势，即2008年及之后拿地的项目增多，异地知名房企开发的项目增多。近年来异地房企纷纷入厦，强势高价拿地成为助推厦门房价不断上行的动力之一，这些项目现已陆续上市，反响热烈。未来还将有多个异 …… 此处隐藏：2471字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……