2011年上半年厦门房地产市场形势分析115652860

刚需大救星 严控强突围

——2011年上半年厦门房地产市场形势分析

2011年7月1日

目 录

一、

1. 2. 3. 4.

楼市综述 ......................................................................................................... 1

新政骤降，金融收紧影响深远 ................................................................................... 1 量价同比持平，成交V型走势 ................................................................................... 1 限购之下，刚需成市场主力 ....................................................................................... 1 2011年上半年厦门商品房成交数据 .......................................................................... 1

二、

1. 2.

半年度大事记 ................................................................................................. 2

第一阶段——政策高压期（1-3月） ........................................................................ 2 第二阶段——突围试探期（4-6月） ........................................................................ 3

三、

1. 2. 3. 4.

环境解读 ......................................................................................................... 3

经济环境：GDP增速放缓，金融政策持续紧缩 ........................................................ 3 政策：1.26新政下，调控不断加压 .......................................................................... 5 全国楼市：房价下行压力渐增 ................................................................................... 6 厦门建设：推动区域楼市发展 ................................................................................... 7

四、

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

市场评述 ......................................................................................................... 7

土地：出让金大幅缩减，下半年或现井喷 ............................................................... 7 供给：二季度集中放量，非住宅批而未售 ............................................................... 9 商品房：成交量同比稍降，非住宅未成功上垒 ....................................................... 9 住宅：成交先抑后扬，房价高位运行 ..................................................................... 10 客群：本地客群延续主力，占比波动上行 ............................................................. 11 区域：成交均匀分布，岛内后程发力 ..................................................................... 11 楼盘：岛外刚需盘占主导，异地名企陆续登场 ..................................................... 12

五、

1. 2. 3. 4.

后市展望 ....................................................................................................... 13

政策面：金融政策从紧，管控难放松 ..................................................................... 13 供应面：新盘集中入市，房企欲强行突围 ............................................................. 13 需求面：政策虽明朗，刚需慢入市 ......................................................................... 14 展望：调控已上新层次，房企加快转型 ................................................................. 14

刚需大救星 严控强突围

——2011年上半年厦门房地产市场形势分析

一、 楼市综述

1. 新政骤降，金融收紧影响深远

2011年伊始，1.26新政迅速出击，震撼楼市。第一季度以政策组合密集出台为主，到第二季度则以金融政策收紧为主，行政监督检查为辅。从4月开始，成交量虽有回升，但并不表明市场形势已经摆脱调控阴影。受限购限贷和金融收紧影响，近期开盘项目普遍感觉销售不如预期。长此以往，后市堪忧。

2. 量价同比持平，成交V型走势

上半年，厦门市住宅成交量价与上年同期相比基本持平。楼市在1月即受新政打击，遭遇淡市，前三月成交不断下行，接近历史低位。4月，刚需盘发力，成交才有所恢复，5、6月供应大增，驱动成交量有所增加，整体表现为V型走势。

3. 限购之下，刚需成市场主力

受限购限贷政策影响，厦门本地客群比例波动上行，异地购房者以在厦工作生活的“新厦门人”为主。失去了投资需求的支持，岛内高端盘质优价高但卖不动，岛外新盘价格渐涨人气不足。新盘首次推出时因准备充分，蓄客充足，开盘还能热卖，到二期、三期时，人气就渐渐衰竭。刚需成为撬动市场成交的金钥匙。

4. 2011年上半年厦门商品房成交数据

二、 半年度大事记

根据楼市成交先抑后扬的实际情况，将上半年分为政策高压期和阶段性恢复两个阶段：

1. 第一阶段——政策高压期（1-3月）

在1.26新政重压之下，政策的出台成为市场关注的重点，1月新“国八条”发布，2月各地细则落地，3月房价控制目标公开。与之相伴的，是厦门楼市在政策高压和供需观望下，成交量逐月减少，风光不再。

新政前：楼市盛宴，销售火爆

2011年伊始，楼市延续上年的热度，新开楼盘大多能取得较好的销售成绩。 绿苑新城：交通利好，有推即罄 新政初：各盘表现不同

1.26新政出台之初，高性价比楼盘依然热卖，部分准备不足的楼盘遭遇困境。 华润橡树湾：英伦学府，遭遇逆市 厦航·高郡：一期热销，加推二期 新政中：厦门细则一出，供需齐观望

厦门细则虽无特别严厉的调控措施，但全国性的严控态势已成，供需各方对市场的预期不明朗，均持观望，仅部分岛外楼盘选择此时开盘。 金帝·中洲滨海城：如约推出，首期售罄 中骏·蓝湾尚都：中骏新品，开盘热卖

2. 第二阶段——突围试探期（4-6月）

随着调控政策的逐渐释放，调控从4月开始进入消化期，少有新规出台。市场出现了一波需求释放期，但受限购、限贷等因素影响，需求未能真正撬动，真正的成交高潮未出现。

淡季试水期：政策出尽，岛外盘试水，刚需跟进

勇敢试水并形成热销的主要是集美新城片区的住宅·莲花尚院。 住宅·莲花尚院：开盘遭“抢”，劲销成典范 联发·杏林湾1号：湾畔桥头，开盘热销 旺季试探期：楼市旺季杀到，房企欲借机突围

时近五月，各大房企都要在传统旺季有所作为，加之受莲花尚院等热销的鼓舞，五一前后新盘集中推售。虽然单盘成交稍淡，但成交总量明显提升。 特房·山水尚座：湖边水库新盘，少量推售 住宅·莲花尚院：二期开盘，当日售近七成 金域华府：21#楼开盘，销售达九成

除上述楼盘外，杏林湾1号加推2*楼，大学康城推出三期美域，均遭遇客户不足，开盘效果不如此前等问题，反映出刚需跟进动力不足，房价调整未达预期。

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