上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究(2)

表 无锡万象城购物中心业态

上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究

表 二期商业街区 4万平方米

上述业态组合模型，与廉价购物中心具有较大差别，强调体验消费，重视品类杀手专业商场在购物中心的组合，与传统购物中心具有较大差别，是作者多年来研究购物中心业态规划的有益尝试。

四、城市综合体的融资组合模式研究

城市综合体所需要资金规模巨大，融资总成本控制到最低，项目竞争力才会更强。我们总结目前实际操作的综合体项目，一般分为短期与长期融资方式：

短期融资方式：

1. 由上市公司发行项目信托融资，建议重点在项目所在地发行20万元一个单位的信托，便于得到当地人士的支持与监督，形成做好项目的合力。

2. 抵押贷款 利用上市公司现有资产抵押，在银行判断具有良好资金回收的前景下，特别是可销售物业确实有保证的前提下，银行会提供项目所需要的50%左右费用。

长期融资方式

1. 分拆上市 考虑商业地产项目需要资金量较大特点，建议采用分拆上市模式，以一个核心综合体项目为基础组建另外一家公司，取得良好收益后上市。在上市过程中需要把握好时机，避免损害原流通股股东利益。

2. 商业房地产信托基金

通过组建强大城市综合体管理团队，做好示范项目，发行较大规模信托基金模式融资比较理想，降低银行贷款比例，这是我国商业地产发展的重要方向。美国大量购物中心和综合体项目开发基本上都是采用这种方式，发行商业房地产信托基金不适合遍地开花，可以选择如下对象：

A. 商业银行发行商业房地产信托基金，聘请专业开发与商业管理公司进行开发和管理。在我国目前商业管理公司和设计单位水平普遍有所提高的背景下，具备较强的可操作性。

上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究

B. 已经上市的大型房地产公司与商业经营公司的联合体适合发行商业房地产信托基金，拥有开发经验和商业经验，达到较高管理水平，能够有效管理城市综合体项目开发与管理的风险。我们反对缺乏社会责任感，不具备商业经营管理能力的开发公司利用商业房地产信托圈钱，那样不仅会损坏投资利益，而且会引发社会动荡。

五、城市商业综合体的产品创新与成本控制

通过美国和日本一流综合体项目研究，我们多次将国外成果运用在国内项目产品模型研究中，新摩尔商业管理公司提出了城市综合体产品创新的方法：

3. 根据资金回笼要求进行产品创新，适当加大可售物业比例，防止过大的封闭式商业空间。

4. 根据运营成本最低要求进行产品创新，充分运用设计手法创新设计出来节能的城市综合体，我国是发展中国家需要充分考虑实际运营的可操作性，不能简单模仿国外综合体外表形式。

5. 高起点进行城市综合体设计，不能输在起跑线，广泛借鉴国内城市综合体成败经验。2005年杨宝民先生在国内首批介绍了日本典型城市综合体项目，并免费公开放在联商网与华南商业网专栏供国内城市综合体开发商参考。

图 新摩尔公司专家牵头论证的上海交通枢纽型城市综合体产品模型（杨宝民 张中增）

六、城市综合体的资金收回与价值最大化

价值最大化是公司治理机制的关键，根据最优公司治理机制要求，董事会鼓励管理团队追求综合体项目价值最大化。城市商业综合体项目一般有两种盈利模式，表现在资金收回方面特点如下：

1. 出租与自营结合，收益最大，承担适度风险。华润万象城、深圳东方时代广场就属于这种盈利模式。六本木新城以租赁为主，只租不售。

上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究

2. 出售部分商业物业与出租经营结合，出售比例一般能够基本收回投资。由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。

在销售方式上，我们主张分期销售，让物业比较充分升值，让发展商获得较大收益，同时对经营管理能够起到促进作用。

七、城市综合体开发的战略联盟与连锁开发战略

由于城市商业综合体开发周期较长，涉及因素较多，目前很多综合体项目开发的高层领导注意力集中在建筑外观和投资规模上，对项目如何获得最佳投入产出比例研究不深，缺乏有力的把控手段。

我国众多上市公司纷纷上马城市商业综合体项目，管理团队严重缺乏高素质商业地产专业人才，导致各地商业综合体项目管理水平参差不齐。新摩尔商业管理公司结合自身商业地产人才较多，商业资源丰富，拥有宽广的国际化视野，长期从事商业地产项目咨询与人才培训的优势，提出新的联盟策略：

1．选择三家上市公司进行新的战略合作，根据部分上市公司多个城市综合体或购物中心项目连锁开发的实际情况，我们提出每家年度总体服务费用200万元，负责三个项目定位与人才推荐，对于项目运作采用管理顾问费用一半支付，一般入股项目运营管理公司合作模式。

2．单个大型综合体项目采取联合运营模式，咨询费用收取70%比例，30%费用入股经营管理公司，负责项目从市场调查、商业建筑策划、开发过程管理、招商与运营。对于收购的城市综合体项目，新摩尔公司派出专家组为上市公司提供城市综合体专业估价与招商及经营管理服务，解除上市公司收购的后顾之忧。避免盲目收购导致的巨额损失，提高收购成功率。

3．新摩尔与人民大学、清华大学等专业大学商业与地产研究机构联合，共同为上市公司集中培训高级商业地产开发与经营人才，提供能够担任独立董事的专家资源，为上市公司提供城市综合体的专业化服务。

根据现代公司理论，通过专业分工能够最大限度降低交易成本，新摩尔公司在城市商业综合体领域不断耕耘，与有兴趣开发城市综合体的上市公司同行，联合国内一流大学为上市公司提供人才和专业咨询服务，能够提供从土地价值判断，城市综合体策划与概念设计，专业招商与运营管理一条龙服务。

根据资源的择优分配原理，我们主张搞活资本市场，让管理水平较高的商业银行与大型房地产与批发及零售企业等发行商业房地产信托基金，积极试点，成功后推广，让普通老百姓享受到城市综合体优质项目的较高收益，让老百姓增加良好的投资渠道。

参考文献

1. [美]Willard N.Ander and Neil Z.Stern（翻译庞瑞芝），零售商的定位策略——持续盈利的商业模式，电子工业出版社,2005年1月。

2. [美]pamela N.Danziger 翻译宋亦平 朱百军，流金时代——奢侈品的大众化营销策略，上海财经大学出版社，2007年8月

3. 黄革非著，中国上市公司再融资行为与决策，中国金融出版社，2007年3月