集中性商业租售比例测算

商业项目销售、招商比例测算,供大家分享。

集中性商业租售比例测算

一、方法一、成本推算法

（一）、集中性商业开发区成本预估

（二）、销售比例估算。

1、假设商铺销售均价为6000元/㎡：675490908/6000元/㎡=112581.8㎡/163595*100%=68.08%

2、假设商铺销售均价为7000元/㎡：675490908/7000元/㎡=96498.7㎡

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/163595*100%=59%

3、假设商铺销售均价为7500元/㎡：675490908/7500元/㎡=9065.45㎡/163595*100%=55%

4、假设商铺销售均价为8000元/㎡：675490908/8000元/㎡=84436.36㎡/163595*100%=51.6%

5、假设商铺销售均价为8500元/㎡：675490908/8500元/㎡=79469.5㎡/163595*100%=48.6%

6、假设商铺销售均价为9000元/㎡：675490908/9000元/㎡=75054.5㎡/163595*100%=45.9%

7、假设商铺销售均价为9500元/㎡：675490908/9500元/㎡=71104.3㎡/163595*100%=43.5% （三）、租售比例建议

1、销售价格预估

根据集中性商业沿街商铺售价为11966-15926元/㎡，推导出一至四层沿街商铺销售均价为7021-9345元/㎡，内街商铺销售均价为5617-7476元/㎡，由此预估商铺销售均价为6319-8410元/㎡。

当楼面单价为729元/㎡时，销售比例为49%-65%； 2、租金收益预估

根据此前定位报告业态规划方案预估5年（2016年-2020年）租金收益，设定2020年后，商场租金收益年递增8%，商场运营管理费用占租金收益的40%。

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商场2016-2020年租金收益：

商场2021-2025年租金收益

根据商业需要培育的市场规律，设定2016年-2018年，收入支出持平。 2019年-2025年实际收益为103048728元。

2、鉴于集中性商业地下建筑面积38892㎡不适合销售，地上商业建筑面积124703㎡，可以用来规划铺位销售。

通过数据比对，结合集中性商业的可持续发展，建议销售面积控制地上商业建筑面积的30%以内。

二、方法二、业态规划倒推法 已规划主力店面积如下：

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主力店、次主力店合计租赁面积预估为115000㎡。 由此计算可划分商铺面积为28375㎡，销售比例为17.3%。

由于部分品牌商家只租赁商铺，所以销售商铺的实际面积会低于上述比例。 通过两种方法的比例，建议项目销售商铺面积为整个项目的15%-20%。 注：1、项目实际的租售比例还需结合项目建筑规划、功能布局、业态规划等实际情况予以确定。

2、相关参数的变动，将会导致租售比例的调整。