2010年上半年浙江省房地产业发展报告

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

浙江省房地产业协会

浙江大学房地产研究中心

2010年 7月 27日

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

目 录

一、房地产调控力度不断加强 ................................................................ 3

1．调控政策密集出台 ........................................................................ 3 2．调控力度逐渐加大 ........................................................................ 4 3．调控效果量缩价滞 ........................................................................ 4 二、房地产市场观望气氛浓厚 ................................................................ 7

1．销售额回落明显，购房者持币观望 ............................................ 7 2．供应量缓慢增加，开发商等待观望 ............................................ 8 3．贷款额大幅波动，商业银行随波逐流 ........................................ 9 4．实施政策陆续出台，地方政府边走边看 .................................. 10 三、住房购买与租赁市场存在差异 ...................................................... 11

1．房价收入比较高，工薪家庭购房困难 ...................................... 11 2．房价房租比偏高，房地产投资存在风险 .................................. 12 3. 房租收入比不高，租房消费压力不大 ....................................... 13 四、下半年政策效应继续释放 .............................................................. 13

1．政府调控进程仍将持续 .............................................................. 14 2．开发商促销力度将会加大 .......................................................... 14 3．购房者观望等待进入尾声 .......................................................... 15

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。1、2月份，受09年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者观望等因素影响，房地产市场表现出“观望”状况，市场交易平淡；3月初期，由于 “两会”会议召开，两会委员对房地产市场特别关注，媒体、学者竞相发表不同观点，市场观望气氛更加浓厚；3月15日以后，受北京“地王”刺激以及通胀预期等因素影响，房地产市场出现持续一个月的“抢购”潮，“日光盘”频现，商品房交易量价齐升。从4月15日开始，国务院及有关部委出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，市场重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。

总体来看，2010年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。值得注意的是，省内各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政策举措。

一、房地产调控力度不断加强

1．调控政策密集出台

2010年1月到6月，国务院及有关部门出台了一系列针对房地产市场的调控政策，牵涉到住房与城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会等九个部门，从信贷、土地、税收、市场监管等方面调控房地产市场，抑制投机和投资，遏制房价过快上涨。特别是国务院及其有关部委在4月15日、16日、17日和19日连续出台4项调控政策，政策出台时间之密集、涉及范围之广、调控手段之严厉是前所未有的。

表1：2010年上半年国务院及有关部委房地产调控主要政策

时间 6月4日 5月19日

来源

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 《关于土地增值税清算有关问题的通知》

《关于进一步加强房地产市场监

认定标准

内容

规范个人住房贷款二套房

部门 住建部 、人民银行 、银监会税务总局

加强土地增值税清算力度 未获预售许可证，开发商不得收取定金

部分房价上涨过快的城市可暂停发放第3套房贷 公布2010年计划住宅供地为18万公顷，优先供应保障性和普通商品住宅用地

4月19日 管完善商品住房预售制度有关问

题的通知》

4月17日

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《2010年度全国住宅用地供应计划》

住建部

国务院办公厅

4月16日 国土部

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

4月15日

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》

坚决遏制房价，实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%

明确首次购买普通住房契税优惠政策

要求78家非房地产主业央企退出房地产业 从2010年3月起开展全国检查，打击违法用地，要求保障性和中小户型住宅供地须占七成

发布流动资金贷款管理暂

财政部、税务总

局 国资委 国务院

3月23日

3月18日 国资委于18日下午召开新闻发布会

3月10日

《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》

国土部

2月20日 《流动资金贷款管理暂行办法》

央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

行办法，加强资金约束，打击炒房者

上调准备金率，回收流动性，控制信贷规模 抑制投机，控制房价，明确二套房贷首付不低于40%

银监会

1月12日 1月10日

人民银行 国务院办公厅

2．调控力度逐渐加大

从政策调控的力度来看，对市场的打压不断增强。2月份，中央政府的宏观调控政策主要采用货币政策，如：限定流动资金使用范围、上调银行准备金率等；而在3月份，主要采用土地政策，如：提高中小户型供应比例、开展全国土地调查以及要求78家非房地产主业的央企退出房地产业等；到了4月份，中央政府采用力度更大的金融政策，甚至采用行政手段。如：收紧房贷，遏制房价快速上涨，房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款等，调控力度是逐渐加强的。其中，在二套房贷款政策方面表现最为突出。2010年1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，规定：“二套房贷款首付不低于40%”，到了4月15日颁发的“国四条”明确规定：“实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%”，而在4月17日，国务院办公厅进一步要求：“房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款”。

3．调控效果量缩价滞

在一系列调控政策的作用下，上半年浙江省房地产市场交易表现出“量缩价滞”的基本态势。

从2010年1-6月商品房销售面积来看，浙江省商品房累计销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%。其中，住宅累计销售面积1531万平方米，同比下降19.6%。如果与2009年下半年火爆的市场形势相比，2010年上半年销售面积

2010年上半年浙江省房地产业发展报告

更是严重萎缩。2010年上半年全省商品房销售面积只相当于2009年全年的34.5%，商品住宅销售面积只相当于2009年全年的35.7%。