世联研究：套路化开发模式及案例研究@社区、住

世联研究案例

套路化开发模式及案例研究

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[关键字]: 关键字] υ社区、住宅 社区、

[简介]: 简介] υ本案例研究了市场上6种套路化的住宅开发模式 本案例研究了市场上6

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“套路化”开发模式研究 套路化”

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产品创新型社区 科技领先型社区 主题概念型社区 创意领先型社区 景观创新型社区 配套升级型社区

产品创新型社区

万科系列： 万科系列：基于客户需求深入研究上的产品创新基于对天津市整体人群的分类，万科针对10万平的楼 盘规模，采取了不同于大盘的运作方式： 首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户， 确定了两种人群，一类是“社会新锐”,一类是“望子 成龙” 然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间 审美的研究，设计和推敲适合他们的具体户型。 最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户 型，分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三 室。其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃层， 获得天津创新户型大奖，被誉为“最具个性的品质婚 房”。

万科天津金色家园

金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐

是低调而有性格的颜色层次，构成完整的六面造型，体态绰约； 一个单元的纯板楼，充分保障了归属感与私密性，成双成对的错

落布局，达到共享与均好的最大化； 三种户型，构造了纯粹的居住环境，营造顺畅与友善的沟通空间。

11层的建筑，采用了重度纯 色方案，从视觉上降低了色 彩的刺激度，拉开了楼与楼 之间的心理距离；

另外一种18层的建筑，则采 用了高、中、低三种明度的 深色设计，在与纯色11层建 筑相融合的基础上，丰富了 色彩感，提高了整体建筑群 的层次感，凸现建筑的个性 风格与时代感。

在101平的两房跃层户型中，除了情趣感和舒适度之外， 最大的亮点是近8平米的超大露台，将户外生活尽情发挥， 并与楼上主卧外阳台遥相呼应，平添一份生活情趣。 聘请著名建筑设计公司，在成熟社区注重功能和实用的 开发，外观时尚、现代的露台，还能兼顾其他功能。

科技领先型社区

锋尚系列：凭借高档、高科技含量的建材、 锋尚系列：凭借高档、高科技含量的建材、设 备设施创造产品价值成功案例：北京锋尚国际公寓、 成功案例：北京锋尚国际公寓、南京锋尚国际公寓等

北京锋尚υ υ

位于海淀万柳居住区;

经典城市豪宅，建筑面积8万， 容积率3,四栋塔楼和两栋板楼 组成; 颠覆板与塔的比较体系;

υ υ

欧洲居住标准，新风系统、

LOW-E玻璃、外墙保温、地板热 辐射采暖等科技住宅八大子系 统; 周边价格平台7000~8000元/平 米，本项目实现均价10500元/ 平米。υ

外部看板

整体规划

裸 体 样 板 间

高科技住宅的定位符合区 域中关村客户的价值取向， 域中关村客户的价值取向， 实现了超额溢价。 实现了超额溢价。

主题概念型社区

金地格林系列：以纯正的欧洲小镇风情为主题， 金地格林系列：以纯正的欧洲小镇风情为主题， 创造全新的居住理念格林系列：北京金地格林小镇、北京金地格林小镇6、 格林系列：北京金地格林小镇、北京金地格林小镇 、武 汉金地格林小城、 汉金地格林小城、东莞金地格林小城等

东莞金地格林小城： 东莞金地格林小城 典雅明快的德式建筑风格 缤纷浪漫的欧洲风情商业街 特色配套： 特色配套 印象馆 音乐坊 标志物花塔 …… 主题社区主要类别与典型代表： 风情主题：金地格林系列 运动主题：奥林匹克花园 教育主题：深圳桃源居

创意领先型社区

阳光100系列：国际大师设计，打造城市新兴地 系列：国际大师设计， 阳光 系列

带具有强烈标志性的国际新城成功案例：北京阳光100、天津阳光100 沈阳阳光100 100等 成功案例：北京阳光100、天津阳光100 、沈阳阳光100等 100

天津阳光100 天津阳光100:规划：借用北京故宫轴线 规划 对称的空间格局，建筑高 低错落，塔楼与板楼之间， 空间开放流畅，将中庭花 园、灰色过渡空间结合得 完美和谐。 建筑：红、黄、灰 建筑 建筑： 外立面 景观：620米的长湖 景观：620米的长湖 沿湖滨600 600米的景观大道 沿湖滨600米的景观大道 庭院式花园 几何造型楼间花园

类似案例：北京UHN

景观创新型社区

星河湾系列： 星河湾系列：通过全景观打造实现园林景观精细 化，建立核心竞争优势成功案例：广州星河湾、 成功案例：广州星河湾、北京星河湾等室内景观 开放空间

北京星河湾： 北京星河湾 引进了近百多种7000多 棵树，保证秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3保持 绿色 植物搭配，重木轻草； 多软绿，少硬绿

冬与夏皆呈现出美轮 美奂的生态景观 冬夏两季社区内不同 的楼间景致情趣 类似案例：绿城桂花 城系列

楼间景观

生态公园

配套升级型社区

合生帝景系列：通过配套设施的全面升级， 合生帝景系列：通过配套设施的全面升级，实 现市场超越成功案例：北京珠江帝景、广州珠江帝景、 成功案例：北京珠江帝景、广州珠江帝景、惠州帝景湾等

珠江帝景：精装修公寓，塔楼均价 9300元/平米，板楼均价 11000元/平米，实现市场 平台超越 2.5公里长，10万平米欧 2.5公里长，10万平米欧 公

里长 陆风情商业街 五星级酒店会所 5A级写字楼 5A级写字楼 星级酒店式商务公寓

类似案例：鹏润第一城系列 国美第一城 明天又一城 通过大型商城配套建立差异 化竞争优势

“套路化”开发模式总结 套路化”模式类别 产品创新型社区 典型案例 万科系列产品 典型案例的典型动作 具备个性风格的建筑外形 注重功能与实用的创新户型 强调舒适度与情趣空间 从通风、保温、采暖八大系 统，满足欧洲居住标准 国际领先节能技术 风格化建筑风格 风情商业街 社区标志物 国际大师设计 形式感的整体规划 色彩鲜艳的建筑外立面 精细化园林种植 系统化观景体系 五星级酒店会所 5A级写字楼 星级酒店式商务公寓 模式总结 依靠强大的产品研发能力，扮演需求引 领者，基于不同客户细分和城市阶段形 成产品系列，“选择填空式”的复制 通过先进材料设备的引入，引发生活品 质的明显提升或变革性改良 围绕主题，做足文章，形成系统化的开 发体系，在“套路化”的同时形成品牌 优势 设计发力，推出高辨识度的创意形象， 锁定城市中日益增加的“创意敏感人 群”,城市新面孔的制造者 在景观开发的某一方面形成领先能力， 并在项目复制中不断积累和强化优势， 社区其他部分采用定型化开发 通过开发商自身强势的资源能力，整合 高档或大规模配套的强势拉动，提升项 目竞争力

科技领先型社区 主题概念型社区 风情主题 运动主题 教育主题…… 创意领先型社区

锋尚系列产品

金地格林系列 产品

阳光100系列 产品 星河湾系列产 品 合生帝景系列 产品

景观创新型社区

配套升级型社区

The End

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