土地增值税的计算例题

土地增值税的计算例题

土地增值税的计算例题

某公司某年有如下业务：

（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；

（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；

（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；

（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；

（5）6月，企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；

（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；

（7）12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元

要求：

（1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；

（2）计算本年该企业应缴纳的营业税；

（3）计算本年应纳契税（契税税率是5％）

（题目编号：CPA2006-sf-1-2-5-5-25 我要提问 查看别人的提问）

回答：

答案：

1、本年该企业应缴纳的土地增值税

（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。

（2）3月转让土地使用权权取得收入400万元；

允许扣除的税金22.2万元；

扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；

增值额＝400－322.2＝77.8万元；

增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；

应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；

（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；

（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入500万

扣除项目金额合计＝60×（800÷100）＝480万元

增值额＝500－480＝20万元；扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢： 增值率＝20÷480×100%≈4%；

应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；

土地增值税的计算例题

（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；

（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元

扣除项目金额合计＝30×（800÷100）＝240万元 扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：

增值额＝300－240＝60万元；

增值率＝60÷240×100%＝25%；

应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；

（7）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税，（不是说投资后转让房产或土地使用权的才征收土地增值税吗？怎么转让股权就缴纳呢？）收入为股权转让收入600万元

扣除项目金额合计＝40×（600÷80）＝300万元

增值额＝600－300＝300万元；

增值率＝300÷300×100%＝100%；

应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；

注意：在这里使用40％和50％税率是无所谓的结果一致，例如：

应纳土地增值税＝300×50%－300×15%＝150－45＝105万元；

2、本年转让40亩土地应纳营业税＝（400－40×（600÷80））×5%＝5万元

本年转让土地给银行应纳营业税＝（500－60×（800÷100））×5%＝1万元

本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元（7个月的租赁费）

以土地换房产应纳营业税＝（300－30×（800÷100））×5%＝3万元

本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元

以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税

3、本年应纳契税＝（600+800+300）×5%＝85万元

以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税

［实例］某纳税人转让房地产所取得的收

入为６７０万元，其扣除项目金额为３２０万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：１）计算增值额增值额＝６７０－３２０＝３５０（万元）

２）计算增值额与扣除项目金额的比率。

增值额与扣除项目金额的比率＝３５０／３００×１００％＝１１７％

３）计算应纳税额

应纳税额＝ ３５０ ×５０％－ ３２０ ×１５％＝１２７（万元）

［例］某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得８６０万元的销售收入。

该公司为建造写字楼而支付１５０万元的地价款，建造此楼的成本为２５０万元，

假定该公司不能按出售的写字楼单独计算分摊银行贷款利息，费用扣除比率为８％、

城建税税率为７％、教育附加费为３％，试计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税。

解：１．确定转让房地产的收入，转让房地产的收入为１０００万元。

土地增值税的计算例题

２．确定转让房地产的扣除项目金额：

（１）取得土地使用权所支付的金额为１５０万元。

（２）房地产的开发成本为２５０万元。

（３）与房地产开发有关的费用为

（１５０＋２５０）×８％＝３２（万元）

（４）与转让房地产有关的税金为

８６０×５％×（１＋７％＋３％）＝４７．３（万元）

（５）从事房地产开发的加计扣除为

（１５０＋２５０）×２０％＝８０（万元）

转让房地产的扣除项目金额为：

１５０＋２５０＋３２＋４７．３＋８０＝５５９．３（万元）

３．计算增值额。增值额＝８６０－５５９．３＝３００．７（万元）

４．计算增值额与扣除项金额的比率：

３００．７／５５９．３×１００％＝ ５３．７６％

５．计算应纳税额。应纳税额＝ ３００．７×３０％＝ ９０．２１（万元）

【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。

A.30%

B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。

二、应纳税额计算

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已 知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（ ）。

A.180万元

B.240万元

C.300万元

D.360万元

【答案】B。

【例题】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（ ）。（2004年）

A.96.75万元

B.97.50万元

土地增值税的计算例题

C.306.75万元

D.307.50万元

【答案】C

【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26%， …… 此处隐藏：1009字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……