万科A、保利地产财务报表对比分析报告

万科A、保利地产财务报表

分析报告

经济学院金融学0801班

张晨栋

陈晓蔓

李 潇

付诚成

指导老师：刘方池

万科A、保利地产财务报表对比分析报告

导读

本分析报告系结合“财务报表分析”课程上相关内容，针对我国两大地产开发商上市股票万科A(000002)以及保利地产(600048)的2007—2009年度财务报告，2010年半年报及三季度报所进行的涉及万科集团、保利集团公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解。

在财务分析上，我们着重分析了2007年到2009年三个会计年份年报，辅之2010年前三季度相关财务报告。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综台指标评价时，使用传统的杜邦分析体系，对其进行评价，并对两大地产商进行了适当的对比分析。

在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。

分析报告最后，我们门结合对07至09年报表分析的结论，总结出万科、保利公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A(000002)以及保利地产(600048)的投资建议。

在此次对万科的财务报告分析中我们充分利用信息查询手段将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显秘救。但总的来说。我下门认为此报告能为对万科地产、保利地产，乃至整个内陆房地产业的相关投资提供一定的参考价值。

目 录

一、公司背景分析 ………………………………………………………… 3

二、行业状况及行业地位分析………………………………………… 7

三、国家政策影响及风险……………………………………………… 11

四、财务状况分析……………………………………………………………12

(一) 偿债能力分析………………………………………………12

(二) 资产经营能力分析……………………………………………17

(三) 盈利能力分析………………………………………………23

(四) 成长性分析………………………………………………28

五、股东权益分析

…………………………………………………31

一、公司背景分析

（一）公司设立

万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。

公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元掀受13,246,680股，折股价每股1元.

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。 自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。

（二）股本变动及股东情况

表1 万科A股本变动及股东情况

表2 保利地产股本变动及股东情况

（三）各自的优势

万科方面：

1、规模效应优势

万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司。截至2008年9月，公司的总资产由499亿元增长1214亿元。经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件。公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产成本，进而提高公司盈利能力和抗风险能力。

2、品牌号召力优势

在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中，万科2008年1—9月份销售业绩明显好于行业水平。08年以来

公司市场份额相比07年进一步上升。公司品牌以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。经过1多年的住宅业经营经验，公司积累了相当数量的忠实客户。品牌效应促进销售额的增加，提高公司的盈利水平和社会形象。从前段时间降价促销的效果来看，表明消费者更倾向于选择品牌开发商，对其降价促销也较容易认同。

3、管理优势

在日常管理里中，万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。最大化客户价值，加强了“精益管理”的探索，进一步关注客户需求、立足刚性需求，积极应对市场风险变化的公司将在竞争中有更大的优势。

4、创新技术优势

万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。创新的产品开发既适应了未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段.

5、资源优势

融资能力优势

根据中诚信证券评估有限公司的综合评定，万科的主体信用等级为AA+。即使在2008年信货紧缩的宏观背景下公司仍然具备相对丰富的融资来源。万科积极探索新的融资渠道，其中发行不超过59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过.万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业对比中，已经积累了一定的优势。在行业资金紧张的局面下，具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，在房地产这种资金密集性行业中的竞争中将占据更为有利的地位。

人力资本优势

万科长期形成的规范的职业经理人文化，不仅培养了一批优秀的职业

经理人.团队，而且还将这种人力资本的优势不断转化为专业化的企业竞争力。公司于2007年启动了“社会精英计划”，跨行业招募国际化精英人才。公司还于2007年启动了海外新动力计划，为未来的发展蓄积人才资源。通过人力资本的运作可以有效提高管理的有效性和精细程度以及企业的创新技术，以此增强自身的竟争能力和抵御风险的能力。

土地资本优势

行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。从土地储备来看，报告期内公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。公司以为珠三角、长三角和环渤海区域为核心实施“3+X”区域发展战略。从储备资源在三大经济圈以及一线城市的分布清况来看，考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城 …… 此处隐藏：9585字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……