城市化背景下农村宅基地制度改革思路探析

农村宅基地改革

#怀/ AN Qnh a清 H igu i』东财政学院政法学院， J山东济南， 5 0 4 20 1)商要1农村现行宅基地{度在运行中遭遇的诸多实践问题呈现出区域性差异，而从根源上看，这诸多问题的产生无不源于 l i I l『动性 -基地的区位固定性这一矛盾。对宅基地制度问题，无论学界力主“场化取向”变革的观点，还是反对“禁流 b宅市开

交易”的主张，都无法通盘解决现存的问题。实践中进行的“宅基地换房”和“庄整理”等探索活动，也都具有各自的村.。

既然宅基地 1题源于人口的流动性与宅基地的区位固定性这一矛盾，那么要解决相关问题，就只能以破解这种矛盾为着力 -" 3

求宅基地制度的整体性变革。

毛键词l宅基地；人口的流动性；区住固定

p分类号】F 0 .图 3 11

f献标识码】A文

b ta t s r c:Ma y p a t a u sin b u h y tm fr r lh u i g ln h t r a i g p a e ae d f r n n df r n it cs wh c n r c i lq e t s a o t e s se o u a o sn a d t a e tk n lc l i e e ti i e e td s i t, i c o t a r an yc u e y t e u b nz t n wi h o f c ewe n t e p o l il a s d b h r a iai t t e c n itb t e h e p e’S mo e n n t b l y o rlh u i g ln . h u sin o h l v me t d sa i t f u a o sn d Au t e q e t s a i r a o

, b oa l r s le ny t r u h t e ma k t c a i o l wi g te d a fh u i g ln . n p a t e b t h o sn n x h n t e ttl e o v d o l h o g h r e y me h n s m r l n h e l o sn a d I rc i, oh t e h u i g l d e c a ao o c a

ls n h e ra g me to rlvl g r i td e a s h u s o sa o tte h u ig ln l a sd many b e e n u e

a d terarn e n fr a ia e ae l e .B c u e te q et n b u h o sn a d a- c u e il y t o u l mi i e h: e n te p o l’ smo e n n t b l y o r l o sn a d r f r n h o a y t m r l o sn a d b e ov n h o t e h e p e v me ta d sa i t f a u i g ln, e o mi g t e t tl s w i u r h s e o r a u ig ln y rs li g t e c n f u ho r a mp ra c . fg e ti o t n e

e o d:Ho sn a d P o l’ S Mo e n; tb l y o u i g L n yW r s u i g L n; e p e v me t S a i t f i Ho sn a d

求最大经济利益的契机。对此可以北京为例加以说明，据

的主要实践问

研究 .北京郊区宅基地和房屋交易十分活跃，交易的数量目

市区的远近又有所不同，距离市区越近，交易量就越大，市区越远交易量就越小，而交易的方式主要表现为买卖平 租 .但从调查的数据看，农民主要偏好的交易方式是出租是买卖。…农民这样的交易行为选择并不难理解。因为后

源于宅基地所处区位的不同，当前农村宅基地制度在运行所遭遇的实践问题极为凸显 .并呈现出了鲜明的区域性差这种情形极大地增加了通盘解决宅基地问题的复杂性和难。

出租既可以使农民因持有宅基地而获得宅基地未来的巨值，又可以通过在宅基地上修建高层楼房用于出租从而获彳{菲的租金收益，因此 .选择房屋出租而不是买卖应是获得气 地最大收益的较优选择。当然，这并不排除少数人因为种币 因会选择出售房屋及其所占用的宅基地。如果说上述这些者

有鉴于此，当我们讨论解决宅基地问题的思路时，不能不

区分的泛泛而论 .宅基地在城市近郊及一些风景秀丽的区域非城市近郊的区域所遭遇到的实践问题并不相同，需要在分考察的基础上提 L各自有针对性的问题解决方案，然后再通叶 J

考虑构

建一个整体性的制度模式。基于上述见解，本文拟首对宅基地问题区分为城市近郊及风景秀丽的农村和 j城市近#的农村这两种情况予以简略考察 11城市近郊及风景秀丽的农村 .

农民个体追逐经济利益的行为，那么小产权房问题则更多自这些区域的农民集体利用其拥有的土地追逐巨额经济利益

体行为。由于土地集体所有制的存在 .在积极推进新农村的过程中，契合着由于城市商品房房价过高而将很多经济 _ I 低收入者挤压出商品房购买群体的形势，农村集体开发小产房的驱动力一发而不可收，虽然国家三令五申的禁止，却

查阅当前一些有关宅基地问题的文献资料 .诸如宅基地隐交易、在宅基地 E搭乱建、城里人购买农民的私有房屋及乱

宅基地以后再加以翻建重建、棘手的处于“难境地”的小两权房等问题，主要发生在位于城市近郊或者风景秀丽区域的村，而有关宅基地的这些问题无疑是不符合现行法律的规定其精神的

是愈演愈烈，难以有效遏制。另一方面，快速的城市化在将大量人口吸引进城 T缸

时。也产生了另一个后果，即有些人为了躲避人口过渡拥嚣的城市而选择了一些风景秀丽区域的农村安居 .也就是出现了一定数量的城里人向农村迁居的趋向。不过，应注

这些问题发生在城市近郊或者风景秀丽的农村的主要根源于我国当前快速的城市化进程。快速的城市化正在有力牵动国整个社会发生着巨变，一方面 .大量人口涌入并聚集在城里或者城市的周边区域 .造成了该区域居住空间的极度紧,

是。选择到农村居住生活的人不会太多；他们选择居住的基本上是风景秀丽、环境优美的地方；此外，其实还有些撕

人购买农民房屋并不是主要目的，而其主要的目的是通过农民房屋而取得宅基地的使用 .这样的城里人在购买了农城市发展研究 1 7卷 2 1 0 0年第

由此也为城市近郊的农村创造了利用其稀缺的土地资源谋

中彩页 1

农村宅基地改革

屋后往往会将其改建成别墅，用

于自己休闲度假。1非城市近郊的农村 . 2非城市近郊的农村区域在宅基地上存在的主要问题是：一户多宅、宅基地闲置、房屋闲置等问题 .尤其是房屋闲置最为突出。一户多宅和宅基地闲置问题产生的原因主要是历史、农村风俗习惯和财产继承等原因的综合作用促成的。虽然按照现行宅基地制度的规定 .在审批宅基地时适用“户一宅”的原一

种截然对立的观点：一种观点主张应适应我国市场化发展的大趋势，从根本上变革现行的宅基地制度。破除对宅基地交易的

禁止，构建能使宅基地自由流转的法律制度，应当说这是当前学界大多数人持有的观点，因而也是当前的主流观点：另一种观点则与此针锋相对，以武汉大学孟勤国教授为代表。力主应基本维持现行的宅基地制度，禁止宅基地自南流转。[ 4 1

本文认为，虽然市场化是我国社会经济发展的大趋势 .建立我国城乡统~的土地市场似乎成为未来土地制度深化改革的

则，但是传统的因素在当今的农村巾依然有着很重要的影响力。由于我国继承法保护农民的房屋继承权，那么在老人去世后 .老人的房屋连同其宅基地就一并由其儿女继承 .农村中的“一

不二选择，但是就宅基地而言，使其完全自由流转交易 .并不能完全解决宅基地制度所遭遇的实践问题。 首先，就非城市近郊的农村而言 .宅基地的市场化变革无法解决其房屋闲置的问题。因为正如上文所揭示 .虽然有些地

户多宅”问题多由此产生。基于传统因素的影响，凡是祖

辈遗留下的宅基地，即被农民视为祖产，有着特殊的意义，即使其上面的房屋已经倒塌，村集体也很难收回，当然村集体出于对乡俗习惯的考虑一般也不会收回 .而宅基地的占有人可能

区的农民举家外打 _经商的人占有相当大的比例，但是由于 T这些农民中大多数很难具备在城里买房安家的经 …… 此处隐藏：13756字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……