选修-经典法律案例评析-经济法-房地产调控法律分析

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第五章

第二节

经济法 ——房地产调控法律分析

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上节内容回顾消费者具有哪些权利？ 安全保障权 知悉真情权 自主选择权 公平交易权 依法求偿权 求教获知权 依法结社权 维护尊严权 监督批评权

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房地产调控

教学内容及目标

了解我国房地产调控的措施及效果 理解“国八条”的含义及作用 试分析我国房地产行业走势 对房地产调控提出建议

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一、房地产发展状况

(一)房地产泡沫较高

社科院：2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡 沫为29.5%。分城市看： 泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁 (0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些 城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。 泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、 深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、 大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。 存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有 南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。 泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太 原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。

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(二)房价高 2010年9月：北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过2万人民币。 房价居高不下，有钱人以房居奇，百姓望房兴叹！

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(三)房地产乱象： 1、买房就像买大白菜！ 2、日涨幅5000元/平方米！

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二、我国房地产调控回顾1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度 改革的决定》,开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。 2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.停止分房为住房补贴。 4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适 用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。

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(一)房地产调控的启动阶段1.时间：2003年初至2004年底 2.调控措施 (1)2003年6月5日 人民银行(2003)121号文件：加强房地产的信贷 管理；房地产自有资金不低于总投资的30%,导致众多房地产开发商 资金链断裂 (2)2003年8月12日 国务院(2003)18号令：房地产业是支柱产业之 一， 政府在房地产业的职责：经济适用房、廉租房的供给 (3)2004年3月 国土资发(2004)71号(8.31大限):从2004年8月31

日起，经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让 (4)2004年4月26日 国发(2004)13号：将房地产自有资本金比例提 高到35%作为开发的条件 (5)2004年8月30日 银监发(2004)57号：个人住房贷款首付比例由 20%提高到30%;同时提高贷款利率

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(二)房地产调控的全面展开

1.时间：2005年至2006年初 2.调控措施 (1)2005年3月26日 国办发明电(2005)8号(老‘国八 条’):对住房价格上涨过快，控制不力，要追究责任人的责 任 (2)2005年4月27日 国务院常务会议提出八条意见(新‘国八 条’):严格控制房价 (3)2005年5月11日 国办发(2005)26号(国六条):保证中 小套户型供应，期房限转，两年内转手全额征收营业税 (4)2005年10月18日 国家税务总局：对二手房交易征收20% 个人所得税

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(三)调控的深化1.时间：2006年初2008年初 2.调控措施 (1)2006年5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，出台了针对房地产业新的“国六条”。 仅是一 个大的框架，并相对温和，但中央对房地产业的宏观调控 再一次绷紧了大家的神经。 (2)2006年5月29日 国务院办公厅出台《关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见》》(国办发(2006 )37 号),人称9部委"十五条",对"国六条"进一步细化，而且 在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了 量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

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(3)2006年5月31日 国税总局(国税发74号文件) 对"国 六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。 2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全 额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房 对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营 业税的手续。 (4)2006年7月6日 建设部联合国家发展和改革委员会、国 家工商行政管理总局下发166号文件，要求房地产开发企 业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。 (5)2006年7月24日 建设部联合其他5部委下发171号文件， 被业内称为"外资限炒令",加强了对外商投资企业房地产 开发经营和境外机构和个人购房的管理。

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(6)2007年1月24日 国家税务局：《关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》从2月1日起，房地 产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打 实的“清算制” 。土地增值税执行清算也会在一定程度 上打击开发商囤地或捂盘的行为。同时通知的出台对于鼓 励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义 。 (7)2007年6月27日国家税务局《关于取消部分地方税行 政审批项目的通知》取消涉及基建项目以及房地产开发

商 的土地使用税优惠规定。 (8)2007年8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)有助于解决低收 入家庭的住房困难问题。

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(9)2007年9月中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房 地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%;对购买首 套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比 例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二 套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款 利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提 高。 (10)2007年10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地 供应调控的通知》每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年 廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住 房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

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(11)2007年10月10日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建 设用地使用权规定》(39号令) 强调建设用地使用权证书必须 在完全 …… 此处隐藏：2559字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……