34第九章第2节、第3节 物业管理的相关制度及物业服务收费管理(2

第二节 物业管理的相关制度

物业管理的基本制度包括：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员执业资格制度和住宅专项维修资金制度等。

与房地产经纪行业相关的制度有业主大会制度、管理规约制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度。

一、业主大会制度

(一)业主

房屋的所有权人为业主。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受其自然人、法人或其他组织的属性限制。

在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(1O)法律、法规规定的其他权利。

权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5)按时交纳物业服务费用；

(6)法律、法规规定的其他义务。

例题：业主的权利包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

B．对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权

C．监督物业服务企业日常经营活动

D．监督业主委员会的工作

E．监督物业服务企业履行物业服务合同

答案：ABDE

解析：在物业管理中，业主具有以下权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。

(二)业主大会

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则；

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(6)改建、重建建筑物及其附属设施；

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分

之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般一年召开一次。经20%以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

例题1：住宅专项维修资金的使用须经 ( ) 同意。 （2010年房地产估价师制度试题）

A．房产管理部门

B．物业服务企业

C．业主委员会

D．业主大会

答案：D

解析：业主大会决定以下事项：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

例题2：选聘、解聘物业服务企业是( )的职责。（2010年房地产经纪人制度试题）

A．业主大会

B．业主委员会

C．居民委员会

D．业主大会筹备组

答案：A

解析：业主大会职责：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：③选聘、解聘物业服务企业；④决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

例题3：业主大会的职责包括( )。（2010年房地产经纪人制度试题）

A．制定、修改管理规约和业主大会议事规则

B．选举业主委员会委员

C．选聘物业服务企业

D．依照有关规定收取物业服务费

E．决定专项维修资金使用方案

答案：ABCE

解析：依照有关规定收取物业服务费，不属于业主大会职责。

例题4：选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。(2009年房地产经纪人制度试题)

A．二分之一

B．三分之一

C．三分之二

D．四分之三

答案：A

解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

例题5：业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意。（2007年房地产估价师制度试题）

A．业主委员 …… 此处隐藏：13382字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……