第二章 资产评估的基本方法和程序

资产评估

第二章 资产评估的基本方法和程序

第一节、现行市价法

（一）概念：又称市场法，是指在市场上选择若干相同或近似若干相同

或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产评估价值的一种资产评估方法。

（二）适用条件：

1、市场上存在有与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，并可作为参照物。

2、资产评估市场发达有充分参照物可取。

3、价值影响因素明确

（三）运用市场法进行资产评估的方式

一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整因素主要包括:

1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。

2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。

3．功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

（四）运用市场法评估资产的步骤及其优缺点

1、运用市场法评估资产的程序

(1)明确评估对象;

(2)进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;

(3)分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。

选择三个或三个以上的可比参照物;

(4)把被评估资产与参照物比较;

(5)分析调整差异，做出结论。

一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论准确程度越高。

2、市场法的优缺点

资产评估

优点:（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直

接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点:（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难

以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到 地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节 成本法

一、成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

前提条件是:

1．应当具备可利用的历史资料。

2．形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定 这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

评估值＝重置成本－实体性陈旧贬值－经济性陈旧贬值－功能性陈旧贬值

或，评估值＝重置价值×成新率

（一）重置成本及其估算

重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。

1．复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

2．更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。

重置成本的估算一般可以采用下列方法:

1．重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。

资产评估

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。

间接成本可以通过下列方法计算。

（1）按人工成本比例法计算，计算公式为:

间接成本=工人成本总额*成本分配率

其中:成本分配率=间接成本额÷工人成本额

（2）单位价格法，计算公式为:

间接成本=工作量（按工日或工时） 单位价格÷工日或工时

（3）直接成本百分率法，计算公式为:

间接成本=直接成本 间接成本占直接成本百分率

例:重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为:

直接成本 51800元

其中:买价 50000元

运杂费 1000元

安装成本 800元

（其中:原材料300元，人工500元）

间接成本（安装成本） 400元

重置成本合计 52200元

2．物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现

时物价指数确定其重置成本，计算公式为:

评估资产重置成本＝该资产账面价值×某期物价调整系数

评估资产重置成本＝该资产账面价值×（1+物价变动指数）

例:某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为100%和150%。则被评估资产重置成本为:

被评估资产重置成本=1000000 ×150% ÷100%=150000元

或：被评估资产重置成本=1000000 ×（1+50%）=150000元

物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别，表现在:

（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定

的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成

资产评估

本和更新重置成本。

（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价

变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

3．功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为:

被评估资产的重置成本= 被评估资产年产量参照物年产量 例:某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本:

被评估资产重置成本=4000 ÷ 5000 ×50000=40000（元）

4．规模经济效益指数法

许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示:

n=功能成本指数

在美国，这个经验数据一般在0.4-1间。如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。

另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，计算公式为:

被评估资产重置成本= 某类资产账面历史成本× K

K= R'/ R