南京2012年宏观市场数据及具体个案市场本体研究

南京比较具备代表性的宏观市场研究及个案本体,数据新,值得参考。

江宁武夷项目市场报告2013-1

南京比较具备代表性的宏观市场研究及个案本体,数据新,值得参考。

Contents 报告目录

壹：宏观背景 贰：区域背景

叁：基地解读肆：竞争市场 伍：客户研究 陆：项目定位

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全国共33个城市出台楼市新政，超八成地方楼市微调新政过关

代表城市：常州、南京、 吉林、合肥、沈阳、厦 门、滨州、蚌埠、济南 等 虽然审批流程悠长、审 批环节众多，但公积金 贷款无疑仍是大多数购 房者的首选贷款方式。

代表城市：芜湖、扬州、 杭州、重庆。 同是财政补贴，而且力 度也相差无几，一个是 针对契税，一个是针对 成品房。但芜湖新政并 没有突出对刚性需求的 “支持”。

马鞍山、上海、北京、 武汉 相较于动辄百万的房产， 契税优惠对购房者不会 产生决定性影响，这类 政策微调，只要不碰红 线基本都能存活。

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全球格局：“滞涨”一词或许再合适 不过。滞涨，经济停滞、通货膨胀、 失业以及不景气同时存在的经济现象。

国内格局：中国经济明显放了慢前进 的脚步，出口的下滑、产能的过剩， 再加之消费的疲软让原本动力十足的 “三驾马车”开始举步维艰。从年初 的通货膨胀压力，到年中所谓的 “CPI下行”。

“十八大”报告中，预期国内生产总 值年增长率从10%左右降至7%左右， 也意味着中国经济的此轮调整，形成 “L”形的中速发展态势。经济探底， 在稳中求进。

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在经过了2011年央行的三次加息，六次上 调存准金率和一次下调之后，2012年的货 币政策已然不再“纠结”。 外部经济持续低迷、国内经济增速逐步探 底。2012年连续宽松型货币政策推出，尤 其是7月的非对称降息，在缓解企业融资 压力，扶持中小实体经济的同时，为中国 利率市场化改革拓宽道路。

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南京08-12年供求分析1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 成交面积(万方) 2011 2012 成交均价(元/㎡) 12000 10000 8000

疯狂的2009年市场，南京楼市价格暴涨， 随之成交下滑，尤其2011年限购出台后， 全年成交更是惨淡。 经历2011年长达1年限购下的楼市低迷后， 2012年初楼市打折促销盛行，南京楼市撬 动刚需市场，再次成为焦点，销量环比去 年上涨71%,成交均价保持平稳，约有0.5% 的微量下降，供需比为0.97。

60004000 2000 0

供应面积(万方)

南京2012年月度供求分析1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2012-5 供应面积 2012-6 2012-7 2012-8 成交均价 2012-9 2012-10 2012-11 2012-12 打折促销， 撬动刚需 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

成交面积

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未来趋势： 政策博弈： “限购限价”为调控红线，适度对刚需及改善需求放松 经济格局：利率市场化，

人民币单边升值，严重打击了外向型产业；明年内需型经济依旧是国 内的主要经济增长点，房地产支柱产业的地位并不会因为调控政策而有太多改变。 货币政策：应对严峻的经济形势，宽松型货币政策还将持续，导致明年通胀预期还将存在。 政策预期：“限购限贷”的政策市场下，不动产投资依旧为主流投资渠道。 市场预期：从2012年市场走势来看，2013年市场依旧将保持稳定增长的趋势。

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区域价值 区域市场

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从南京城市发展的方向判断，目前呈现以下 态势： 向东：地域空间不足 向北：需要跨越长江，发展受限；目前虽有 过江隧道，但依然有一定局限性。 向西：发展趋于饱和 向南：与主城连接最为紧密，拥有完善的教 育、产业支撑。

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南京火车南站：目前已运营，成为南京重要的交通门户 以及华东地区的重要交通枢纽之一。随火车南站片区逐 步发展成熟，将为南区的发展带来质的变化。 地铁：已在运营中的地铁一号南延线，以及规划建设的 3号线、5号线、6号线、17号线等，将直接为江宁提供 大量的轨道导入客群。 城市道路：规划道路网呈“方格网”状结构，道路等级 分为快速路、主干道、次干道、支路四个等级，形成 “六纵六横”干路网格局。

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江宁大学城馆区作为三大场馆区之一，由江宁大学城地区的体育场馆设施组成，集中了20% 的比赛场馆和12%的比赛项目。该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖15所高校的20万在校 师生，让广大青年师生有机会直接感受奥林匹克的魅力，同时极大的带动了区域的配套设施 建设和整体发展。

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区域价值梳理：

区位价值交通价值

南京城市发展副城中与主 城区连接最为紧密的新区

交通方式的裂变，带来了 江宁的巨变以及区域的飞 速发展，成为几大副城之 中最具价值及发展力板块 2014年青奥会召开，江宁 大学城板块将成为全城瞩 目焦点，区域价值将再次 得以提升

三大核心价值推动区域发 展——从单纯以价格致胜 发展为品牌、品质、配 套、性价比综合竞争力

发展价值

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区域背景 区域市场

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1、岔路口板块 2、三山—百家湖板块 3、东山板块

4、九龙湖板块5、科学园板块 6、汤山麒麟板块 7、禄口秣陵片区 8、滨江—谷里片区 其中核心发展区域为前五大片区

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板块特征 1、岔路口板块 2、百家湖板块主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化 近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善 近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善 老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射 大牌开发商云集/九龙湖生态/地铁3号线 大牌区

域撬动 产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 价格挤压+升级改善

板块能级现状★★★★

★★★★

3、三山板块4、东山板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块

★★★★

★★★★

★★★☆

★★☆