振业西安项目定位调整报告(新修改)

振业西安项目市场定位

调整报告

Contents——

目录

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第一部分市场分析

一、西安市场分析：

A.城市发展

西安是世界历史文化名城、十三朝古都、

丝绸之路的发源地、著名的国际旅游城市，

也是新欧亚大陆桥经济带中国段西部最大的

中心城市；

西安是中国重要的教育、科研、装备制造

业、高新技术产业基地和交通枢纽城市，也

是辐射西北地区的旅游中心、商贸中心、金

融中心和物流中心；

西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里

，总人口825万。市区总人口510.26万，是

陕西省的省会，也是西北地区重要的中心城

市、西部大开发的最热点地区，对周边省市

有较大的影响力和辐射作用。

B.西安城市特点：

科技教育和工业基础实力雄厚3000多个各类科研及技术创新机构30余所著名院校，90余家国家重点科研企业

文化旅游资源丰富千年帝都的辉煌史，13个王朝在此建都拥有大型景区30个，国家4A级景区9个

工业基础良好我国重要的高新技术产业、成套输变电设备制造业和飞机制造业基地有工业企业4.7万户，资产总值1054.36亿元，从业人员109万人

物流潜力巨大西北地区最大商贸中心和物资集散地商业网点10余万个，商品集市514个，连锁企业56家，连锁网点1020个

开发区建设发展迅速2个国家级开发区和1个西北地区唯一的国家级西安出口加工区3个省级开发区及一批新的产业园区

C.西安房地产市场和发展前景：

目前房价水平明显低于国内同级城市，几乎没有泡沫，有较大上升空间；2008年1-5月，在全国大多数城市楼价跌声一片的时候，西安房价仍稳步上扬；经济适用房、政策性住房、单位房改房建设量较大，而本地市

场购买力有限。经济适用房需做宣传、搞促销成为西安独有风

景，在其他大城市难得一见；

西安是中国西北地区最重要的中心城市，也几乎是周边数省富

裕阶层城市化置业的唯一选择，所以随着西部大开发推进，西

安对周边省市辐射作用必将日益放大，这也是西安城市扩张和

房地产市场发展的重要推动力量。

2007年西安市实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，增幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点。连续3年涨幅达两位数，经济增长势头强劲

2000

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005年GDP总额06年GDP总额07年GDP总额城市城市GDPGDP进三年快速增长，预计进三年快速增长，预计20082008年西安年西安GDPGDP有望突破有望突破20002000亿大关亿大关

2007年，西安相比于其他西北五省省会，GDP位列西北五省会城市之首。但相较于同是西部城市的成都，和一些中部省会城市，西安仍有一定的差距。

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0西安乌鲁木齐兰州西宁

西安GDP目标不满足于西北之首，加快追赶中部城市的步伐4000

3000

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0西安成都合肥长沙武汉

07年随着西安产业结构的调整，经济结构持续优化，3大产业比值为4.8：43.9 ：51.3 。其中第三产业占有比例已超过50%，第二产业比重也达到了43%。

三大产业比值

5%

51%44%

西安已形成以工商业为主导，第一产业将逐步淡出的产业结构，西安已形成以工商业为主导，第一产业将逐步淡出的产业结构，同时意味着将有大量的农业人口进入城市

从人均从人均GDPGDP、第三产业比例等因素判断，西安已经进入高速、第三产业比例等因素判断，西安已经进入高速化城市发展阶段从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，远远超过全国平均水平；恩格尔系数34%也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。

07年全市。全年城镇居民人均可支配收入为12662元，比上年增16.1%，增幅为1997年以来最高。但仍低于全国平均的13786元和同是西部城市成都的14849元。

15000

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02005年2006年2007年西安经济已进入高速发展阶段，人均可支配收入近年快速上西安经济已进入高速发展阶段，人均可支配收入近年快速上涨，预计涨，预计55年内人均可支配收入将达到年内人均可支配收入将达到2000020000元，为西安的房元，为西安的房地产提供了发展空间

2007年西安社会消费品零售总额为921.58 亿元，比上年增长17.4%，增幅同比提高2.2个百分点。低于成都（1357亿）和重庆（1661亿）。

西安社会消费品零售总额增长迅速，增长速度位于中西部城市前西安社会消费品零售总额增长迅速，增长速度位于中西部城市前列，显示出强劲的消费能力。

固定资产投资增长迅猛，超过成都和中部城市长沙与合肥，体现固定资产投资增长迅猛，超过成都和中部城市长沙与合肥，体现西安高速的城市发展速度固定资产投资增长较快，房地产投资增势依然强劲。全年完成全社会固定资产投资

额1435.33亿元，比上年增长37.1%，增幅同比提高9.4个百分点。财政收入总量

和

增速均创历史新高。全年大口径财政收入突破300亿元，达到316.65亿元，可比增长33.6%；地方财政收入完成125.33亿元，增长31.3%，增幅提高14.2个百分点，为历史最高水平。

西安西安830830万的暂住人口，超过万的暂住人口，超过10001000万的流动人口，成为西安房地万的流动人口，成为西安房地产发展的基础，提供了住房的刚性需求。近3年西安常住人口增幅近1—2%，加上流动人口西安需要解决超过1000万人的居住问题，近两年常住人口年增长量达到24万左右，带来了巨大的住房刚性需求。

城市发展规划//九宫格局城市发展规划九宫格局西安城市将形成一心九翼的“九宫”格局，项目所在的浐灞区域将建设成为西安最适宜居住的“高尚居住生态区”

学历

中大专以上学历的购房者超过总体的一半，购房者中总体以高学历人群为主，大学学历者比例最高

婚姻状况大多数为已婚人士，尤其以有子女家庭为主，已婚人士对购房有着较迫切的需求。