北京LOFT专题研究报告_产品规划营销_63PPT

Lofter 手记

-目录-

Loft概述

定义 发展

LOFT公寓

发展 产品 规划 装修 价格 客群 营销

LOFT概述

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定义

——阁楼、顶层楼，原指工厂或仓库的上部楼层，现指

没有内墙隔断的开敞式平面布臵住宅

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发展租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和 艺术工作室。

【起源】——20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房

【越洋】——20世纪90年代，我国产业结构调整，许多厂房被遗弃火搁臵，成了城市工业空间变成了文化创意空间，而LOFT变成了一个时髦的生活方式。

建设的负担，后来一些留学海外的艺术家将LOFT改造的理念引入到中国，

例如：北京798,上海田子坊20世纪90年代末，中国的房地产商开始把家庭办公作为有卖点的 【衍生】 —— 概念对LOFT加以炒作

【变异】——21世纪初，随着LOFT改造发展深入，开发商开发出一种新的住宅形式：LOFT公寓

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发展

北 京 798

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发展

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发展

<< 艺术loft

【特征】

机器、水泥、管道 巨大的窗户、红砖外墙、绚烂的墙壁、经过抛光的水泥 地面、屋顶桁架的处理，丰富及强烈的色彩对比 大方块几何体、夸张的工业照明设备、老式防火梯、黑 旧的水塔、裸露的荧光灯管、独立浴盆

桁架结构

红砖墙

水泥地面

大落地窗

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发展

<< 艺术loft

【价值】 满足了艺术家追求空间变化、宽敞的要求。 LOFT更为符合艺术家创作时的情感需求。 而且LOFT挑高的空间使得他们便于多角度欣赏自己的作品 在这些具有历史厚重感的楼房内，更能激发这类人群的创作激情。

【短板】 旧厂房“LOFT”改造，非常不经济，比拆掉重造一幢新楼的价格要高 LOFT的容积率非常低，是对土地资源的奢侈消费。

【未来】 Loft是一个全球化的趋势，并最终会成为一种主流的文化意识，符合当前各城市所倡导的创意产业发展。 Loft与城市发展间的矛盾，注定难逃被拆的命运，只是一个过渡性的存在。 一种由开发商集中开发、区别于户外厂房、商业行为的新LOFT应运而生，它具有五

星级的条件，具备长期性、稳定性。

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发展

<< 艺术loft

【精神】

保留历史，节约耗资 空间个性化及居住功能多元化 自由、多变、解放；高大、宽敞、结实 传统家居蓝图的革命性颠覆，以外露的美学对抗包裹的伦理学，以结构的诗学反抗马粪 蛋政治学，所有压迫权力的自我解构

【语录】

“回家工作吧”

“最奢华的东西就是空间” “思想多动症患者们陷入了对于仓库的爱情” “忘记过去就意味着背叛”,Loft的集体记忆功能是富于社会政治学意味的。

“我们这个无序和超现实的城市中寻找乌托邦的现实可能性，通过个体的努力将城市的暴力转化为活力。”

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发展

<< 艺术loft

【装修】第一 整体空间通透。LOFT工作室设计时应保证居室内垂直挑高的尺度，和水平延展无遮的视觉。

第二 划分独立功能的空间。在设计LOFT工作室时,要能够利用相对简单的实用物，来分割出相对独立的功能性空 间。

第三 模糊工作区和生活区界限。LOFT工作室对现代城市有关工作、居住分区的概念提出了相应的挑战。工作区和 居住区可以发生在同一个大空间中而不必强行分离

第四 考虑采光、隔音和通风等细节设计。LOFT工作室倾向于大量运用玻璃和钢质框架来做外部结构，故私密空间 的不足，应更注重室内通风和上下层隔音效果的设计

第五 设计风格的多样性。LOFT工作室在设计上具有非常大的灵活性，也可以是复古的，可以是中国的，也可以是 欧风的，甚至可以是暴露的

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发展

<< 办公loft

【背景】 随着住宅“禁商令”的政策出台，创业型公司失去低成本的办公场所，商务公寓的风头受到冲击，形象好、租金相对便宜、空间更自由小户 型商务LOFT迎来了良好的发展契机

【价值】

显示出一个企业的文化 从传统平层商务楼的单调压抑中挣脱出来，还以激情和创造力。惠普、 intel都是从LOFT里面走出来的

LOFT公寓一般都在城市的核心区域，房价的抗跌性不言而喻 复式设计，可随意变化使用，出租面广，可商用、办公、居住 拥有国际酒店式的管理服务 租金持续走高、首付比较低，未来升值潜力非常大。

【客群】 功能上：一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等 性格上：年轻人以及艺术家，甚至包括一些IT企业

LOFT公寓

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发展2000 2002

【轨迹】 2000年9月底，中远地产首次在京城推出了Loft的项目“远洋天地” 2002—2005年，Loft产品层高没有限制，最低5.2米 ，但发展一直比较缓慢，供应不多 2006年，Loft产品户型的层高做了明确规范。 2007年，随着住宅市场的火爆，商业配套和公建项目 改装成Loft推向市场 2008年，受金融危机影响市区商业过剩，配套商业改

20052006 2007 2008 2009

成商住项目的产品越来越多 2009年以来，由于年轻人的追捧，Loft产品井喷式发 展，臵业目的渐渐由投资转向自住。

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发展

【由来】 概念的引入

开发商发现，并不一定要找到旧厂房和仓

库，可以重新定 义LOFT,来进一步利用这个概念，于是就有了LOFT的 最本土化的版本——“LOFT就是那些层高超过五米的住 宅或办公楼项目” 对开发商： 增加层高的成本有限，但是销售价格却可以上浮至少30%,唯一的 约束是在于限高，没有人会牺牲层数在限高区域造LOFT 对购房者： 虽然钱花多了，但是实用面积却在增加。

合理性原动力

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发展

【由来】 公建改LOFT原因1. 公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目， 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到利益最大化。 2. 商业用地中明确规定了公寓指标，因此在难以消化更多商业指标时，开发商选择投 资回收较快的商务公寓。但LOFT以其在规划指标内最大限度利用土地创造出额外价 值，和高性价比的特点，取代平层公寓成为了公建立项产品的主流。 3. 公建产品可达到最高5.5米的层高解决了因住宅项目层高的限制(最多4.9米)带来

的舒适性问题，LOFT产品就像是为公建立项住宅产品量身定做的一样，流行了开来。-物业类型层高对应表物业类型 住宅 办公 商业 层高(米) ≧4.9 ≧5.5 ≧6.1