【商业地产PPT】无锡项目无锡地块市场调查报告书-59PPT

无锡地块市场调查报告书

(1) 无锡简介(2) 项目区域简介 (3) 项目简介

(4) 目标客户简介(5) 商圈分析 (6) 市场分析 (7) 功能建议 (8) 商业租金建议 (9) 住宅分析 (10)项目定位 (11)技术指标 (12)财务测算 (13)联络和查询

(1) 无锡简介

1.1 无锡地处长江三角洲腹地，北靠长 江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西 离南京183公里，东距上海128公里，总 面积4650平方公里。无锡交通优势十分 突出，位于无锡高新区的硕放机场距无 锡市区14公里，距苏州市区23公里，将 无锡与苏南城市群融为一体。

(1) 无锡简介

北区 东区京杭大运河 沪宁高速

1.2 无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖 和新区七个区。如左图为无锡市区地图，

中心副中心

根据区域发展方向的差异，本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是目前

西 区 南区 项目所 在区域

中心商务区域，西区和南区是城市发展 的方向，东区为产业支撑区域，北区为 连通江阴的枢纽； 项目所在区域为无 锡南区的北部。

结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。

(2) 项目区域简介

2.1 无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面 积构成，项目所在位置位于滨湖新城区

的北部。

南区 滨湖新城区 项目

(2) 项目区域简介2.2 滨湖新城包括西部的大学城、中部 的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开 发区三大组团(目前仅西边的大学城开 发启动),项目地块位于中部的滨湖新 城生活区。 滨湖新城规划人口50万(大学城10万 人),其中一级社区4个，每个社区人口 5—10万不等，二级社区11个，每个社 区人口2万。 —— 人口数据来自无锡规划局一处 结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖 新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的 前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。

(3) 项目简介—地理位置

蠡湖大道 3.1 项目位于高浪路与南湖大道的西 南湖大道 南交汇处，目前周边环境尚未得到改 善，高浪路以南地块大多尚未开发 (为民宅、农田、荒地构成),略显 无锡新城生活区 无锡 大学城 高浪路 荒凉，缺乏人气。

项目

结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。

(3) 项目简介—周边概况

3.2 项目北面为在建的市经济适用房

项目

和落霞小区，西面为未来的市行政中 心，东面为凯德置地地块(尚未开 发),南面为农田与荒地以及散落居 民。项目周边的公

交有36路(中南公 交公司——职业技术学院)。

市经济适用房

结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。

(3) 项目简介—周边开发之大学城

3.3 无锡大学城作为滨湖新城建设的 第一站，规划定位为服务无锡、面向 长江三角洲、集“产学研”于一体的 现代知识园区，将打造成可容纳10万 名在校生和3万名教职工的“人才硅 谷”。

结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。 2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。 3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。 4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。 江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师 将成为项目潜在的客户群。

(3) 项目简介—周边开发之太湖镇

3.4 太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇总

太湖镇

面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇 属农场，2个居民委员会，总人口近5万。

镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。 太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域， 以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、 娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日 常生活设施；周新西路集中有学校，并通 结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右， 配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时 候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后期， 太湖镇亦可以作为项目配套的补充。 往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都 集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路 南段。

(4) 目标客户简介 社会标签：富贵之家13.7%青年 之家： 14.6 % 小太 阳： 22.1 % 青年 持家： 15.8 %

4.1 随着城市重点的南移，滨 湖新城的开发已提上日程，滨 湖新城生活区将吸引更多的老 城区客户，根据市场调查，无

社会新锐 价值

锡的客户组成如左图所示，其 望子成龙后小 太阳： 6.5%

健康养老 中按社会标签分，富贵之家占老年三 代： 3.8%

13.7%,务实之家占4.4%,中 年之家占3.8%。

孩子 三代： 14.7 %

务实之家4.4% / 中年之家3.8%结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%,超过全国主要城市平均值5个百分点。 购房客户中望子成龙家庭比重达到43%,超过均值12个百分点。

(4) 目标客户简介无锡人对待房子的态度1、财富观念 房子是一份财产，硬货币。能给购房者

安全感，自豪感。 2、高要求

对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调。产品需求 1、恋地情节 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。 2、大户型偏好 120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积 125㎡。 3、强调教育资源 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。 4、两代或三代合居 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。 结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高， 这就对项目的住宅在户型的选择以及品质的优良方面提出了要求。

(5) 项目区域总结

结论：项目地处的滨湖新城为无锡市的重点发展方向，滨湖新城的建 设如火如荼，陆续会吸引各类人群

入住；项目发展空间较大，但未来周边的竞争项目较多，这就对项目 开发的品质和创新提出了要求。

(5) 商圈分析—一级商圈

5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20 分钟为标准(半径两公里)。 一级商圈北达金城路，南望环太湖公路，

项目

西起蠡湖大道，东至京杭大运河。 目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶 段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金 泰国际广场，是一个集商品交易、产品展 示、科研服务、商业办公为一体的建材专 业市场。

结论：区域商业可塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。

(5) 商圈分析—商业现状

5.1.2 一级商圈内的商业多为小区配套商 业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店 等等，但普遍生意不错，供不应求。

结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应 倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面 应有选择性，与时代发展同步提升。

(5) 商圈分析—卫星图片沪宁高速 5.1.3 左图为区域的 卫星图片，项目交 中南路 京杭大运河 通便捷，离市中心 10分钟车程，离太 湖山 …… 此处隐藏：1609字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……