威斯顿联邦大厦投资策略

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“威斯顿联邦大厦”项目投资分析报告

一、“威斯顿联邦大厦”项目后续建设资金投入量分析

1、项目预期工程投入测算

根据对“威斯顿联邦大厦”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续资金投入如下表1.1所列。

表1.1 预期工程资金投入资金测算表

2、项目预期投入月度计划分解

上述工程项目用款月度计划分解如下表1.2所示：

表1.2 项目后期投资（月度）计划 单位：万元

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二、“威斯顿联邦大厦”项目销售分析与预测

1、项目定价策略及指标

（1）定价原则——“低开高走”。便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。

（2）价格重心。根据目前成都市商务楼正处于转折期的市场态势、以及较低的购买力水平及市场发育程度，建议“威斯顿联邦大厦”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。

（3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“威斯顿联邦大厦”项目塔楼、裙楼分别以8000元/㎡、18000元/㎡（从保守角度出发，不计入地下停车场租售收入）作为项目加权均价，7250元/㎡、16500元/㎡作为开盘均价是积极可行的，同时使项目价格具有较大的市场操作空间。

2、项目销售资金回笼预测

根据与“威斯顿联邦大厦”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期营销策划的总体安排，采用预测学“类推原理”，我们对本项目销售情况作下述模拟预测。

预计项目在12个月销售周期内（即2002年3月~2003年3月年度内），按分阶段销售均价基本上可完成约90%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如下表2.1所列：

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“威斯顿联邦大厦”项目投资分析报告

表2.1 威斯顿联邦大厦项目销售额月度预测表

3 怡和置业·发展部

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三、“威斯顿联邦大厦”项目投资（现金流入/流出）平衡分析

1、项目投资平衡分析

综合上述分析测算结果，“威斯顿联邦大厦”后续工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表由下表3.1给出。

表3.1 “威期顿”项目后期投资流量平衡表（月度） 单位：万元

注：1、表中数据经过圆整、化简；

2、未计入财务费用、销售税金及工程垫付款因素；

3、设2002.10、2003.1、2003.4、2003.7四月为项目转让金余额季度支付期。

综合上表分析，在考虑集团公司提供的3000万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，“威斯顿联邦大厦”项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险（各月净现金流量差额均大于－3000万元）。

但考虑到其中最大差额达到－2740万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在公司自有资金有限制的情况下，项目工程建设投入还必须考虑银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。

四、实现“威斯顿”、“SOHO国际”两项目的规模化、集约化开发

根据我部前期所作“SOHO国际”项目可行性研究结果，“SOHO国际”项目前期启动资金及银行贷款自有资金要求约需5000万元。

根据对“威斯顿大厦”项目上述现金流量分析，其最终净收益达5500万元；因此为“SOHO 国际”项目提供部份启动资金支持是完全可行的；反之，当“SOHO 国

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际”项目一旦实现现金回流，对于弥补“威斯顿大厦”项目可能出现的资金不足、化解经营风险无疑将提供极为有力的支持；因此对于这两大项目实行综合开发对于充分利用企业经营资源、谋求规模开发效应、降低开发成本、规避经营风险、赢得市场竞争优势，实现效益最大化具有显而易见的效用。

表4.1 “SOHO国际”项目投资平衡表（月度） 单位：万元

注：“收入”一项，2002.12及以前为“威斯顿”项目净现金流入；之后则为“SOHO国际”项目实现销售后的月回款额预计值。

从上表不难分析，在考虑集团公司所提供的3000万元流动资金的条件下，通过合理配置“威斯顿”项目现金积累，完全可以满足“SOHO国际”的前期启动资金需要（该项目前期净现金流量累计仅出现短期、小额负值，不难通过“威斯顿”项目流动资金调配、工程垫支、银行短期贷款解决）。

预计项目进入强销期后，从2003年5月起，“SOHO国际”项目将实现销售回款为流入（即为正值），其销售收入一方面将逐步保证自身开发的后续资金需求，同时反过来还能为“威斯顿大厦”项目提供资金支持，以规避该项目可能发生的资金投入风险。