万科东方尊峪商业街提案(2)

梧桐山公园， 梧桐山公园，无规划 住宅。 住宅。

往东有隧道与盐田相隔， 往东有隧道与盐田相隔， 为主要干道

农民房，居住人 口少。与项目隔 罗沙公路，到项 目可达性差。

临香港大雾山，无规 临香港大雾山， 划住宅区。 划住宅区。

目标消费群集中在包括项目在内的三个楼盘内； 项目可达性差，周边居住区少，基本无外来消费人群； 商业应以满足本片区消费者为主； 地产江湖 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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1.8项目片区商业价值研判

由于片区2公里内无商服物业，造成住宅居民生 活不便。因此商业实为住宅的附属； 片区消费能力有限，人均商业占有率约为1,商 业经营存在一定风险； 交通不便，无法提升有效消费； 商业体量小，不利于商业整体规划。

商业价值为提升住宅价值而建，自身缺乏价值支撑； 后期商业规划应着眼于社区配套，如此方可对住宅形成增值 作用，利于烘托企业品牌形象；地产江湖 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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目录市场及项目分

析 项目定位 营销策略

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1.1 项目概括占地面积： 11万 占地面积：约11万㎡ 总建筑面积： 33万 总建筑面积：约33万㎡ 容积率： 容积率：2.12 绿化率： 绿化率：67.5% 覆盖率： 覆盖率：16.7% 中央会所： 6000㎡ 中央会所：约6000㎡ 商业：剩余16个商铺，2614㎡ 商业：剩余16个商铺，2614㎡ 16个商铺 -2F:461 ㎡ 2F: -1F:651㎡ 1F:651㎡ 1F: 1F:502 ㎡ 层高： 层高：4.5m地产江湖 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！

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商业街SWOT SWOT分析 1.2 商业街SWOT分析

优势( 优势(S) 33万㎡高尚社区商业，周边均为 大中型高档社区，消费力强 片区内消费人群约2500户左右,1 万高端消费人群 万科品牌效应,全街铺设计 华润万家已入驻,主力店效应 机会( 机会(O) 周边居民陆续入住，消费力将逐 步体现 竞争少，消费分流小

劣势( 劣势(W) 目前周边淡薄的商业氛围，影响 投资者对片区商业的信心 入驻率较低,聚集人气需假以时日 体量较小, 商业规划的空间有限 垂直交通不足，实用率低 内外沟通及体验性不足 威胁( 威胁(T) 外部消费分流导致消费不足 深圳房地产形势,投资者观望气氛 浓厚 豪宅社区商业性价比不如市区内 普通住宅

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分析总结： 分析总结：1. 2. 3. 4. 5.

虽有主力店进驻，但吸纳泛社区的消费较难 商业人气隔断，通达性不高，商业网点的辐射力有限 体量及结构限制，限制业态的取向 招商有一定难度，与招商的品牌及档次要求有矛盾 入住人口有限，针对目标客群的消费习惯，与期望中商业形态有矛盾

做社区配套商业是目前最可行的出路要做出风格来弥补缺点， 要做出风格来弥补缺点，留住消费 要做出品质， 要做出品质，使之功能健全 业态选择要根据消费目的性选择 要有一个艰辛的商业培育过程 要做出让步， 要做出让步，留出利润空间地产江湖 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 数十万份专业资料任你下载， 地产江湖 数十万份专业资料任你下载 资深操盘手随时交流！