2007年北京住宅、商业、酒店和办公楼市场调研分析报告-300页

房市金碟-2008最有价值房产策划1000案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经典资料集》。网址：(若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载)站长热线：13955607801客服QQ:23107290

报告结构项目使命分析各市场专题分析北京住宅市场分析北京商业市场分析北京酒店市场分析北京酒店式公寓分析北京办公楼市场分析

项目总体定位项目产品建议

项目使命分析

项目基本条件西单商圈，距离本案约2.5公里

规模：30-50万公建+78万住宅区位：二环内，距离天安门4公里南城西城交汇处

东单商圈，距离本案约6公里

SOGO商圈，距离本案约1.2公里菜百商圈，距离本案约1.8公里本案天安门广场，距离本案约4.5公里新天地商圈，距离本案约5.2公里

中心区绝版大盘新兴城市综合体南二环,距离本案约0.9公里

南城印象并非北京人所认可的高档地段中心城区的边缘板块地理位置上的中心：宣武、崇文两个区域作为二环以内的区域。经济位置上的非中心：宣武、崇文的经济发展与东、西城区具有很大差距重要的国家机构、政府机构主要集中在东、西城区主要的商业服务机构主要集中在长安街以北区域

区位概念变化边缘概念破解中心价值回归区域价值回归体现中心地段----中心城区土地稀有性，回城居住的必然性价格回归----南城区域成为价格增长最快的区域之一，区域高端物业价格可以与顶级市场接近客群南移----部分高端客源从“西城”迁移过来商业节点的增强---西单商业南移，sogo成为京城著名的商业节点交通节点的打通---地铁四号线的延伸，提升区位价值

地铁4号线：西城轴

城市节点

地铁7号线：南城轴

项目处于西城轴与南城轴的交汇处，成

为联结西城、南城的枢纽，项目成为“大西城板块”的重要组成部分

我们对项目的理解

颠覆南城

复兴南城

共振西城

各类市场专题分析

北京住宅市场专题研究

北京房地产宏观市场分析

市场基本特征市场逆势上扬，量跌价升——成交量略微下浮，主要是供应量受到政策影响，推迟上市时间，自主需求依旧旺盛——在国家政策调控下，房价反而飞速上升，涨幅达到20%以上

土地供应严重不足，07年有望适度改善——05-06年土地供应量严重不足，远远不能满足市场需求，04-06土地出让用地，估计在09年消耗完——政府筹备1.3亿可建建筑面积用地，作为未来几年土地开发用地。07年土地市场会有适当改善

产品开发走向精细化——受到南方开发商大规模入京的影响，地产市场产品开发走向精细化操作——板楼产品成为市场上重要的建筑形态，尤其是在大户型产品开发中，普遍采用板楼设计——户型、景观设计开始精细化，全明、水景成为产品的主要卖点

客群结构多样化，外地客户成为重要的购房力量----外籍、外省客户、新北京人成为北京市场的主要力量，比例已经超过一半 ----外地客户的大量存在，成为改变市场格局的重要力量

一级市场市场逆势上扬，量跌价升历年来北京房地产销售面积3000 2500 2000 1500 1000 500

历年北京房地产均价变化2803 2566 2250 1950

10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006年年年年年年年14919 5061 4761 4737 5053 6274 8248 4557 4716 4461 4456 4747 5853 6827商品房住宅

2472 2286 1708 1604 957 898 1205 1128 1895 1771

0

20 00

20 01

20 04

20 02

20 03

20 05

(估

)

20 06

商品房住宅

商品房

住宅

2006年销售量适当下滑，但是保持了2200万平方米的销售量。市场需求依旧旺盛。

市场价格持续增长，商品房06年均价达到8200元，涨幅达到31%;住宅全年均价达到 6827元，涨幅16%。价格的上涨是城市价值回归的表现。

各月销售量较为稳定，国六条政策并未影响到后期销售

06年北京销售动态800 600 400 200 0面积日均套数平均户形 1 193 493 131 2 117 345 113 3 200 555 120 4 213 575 123面积 5 199 552 120 6 229 595 128 7 203 554 122

国六条出台

8 219 599 122

9 245 669 122

10 208 541 128

11 270 679 132

日均套数

平均户形

竣工面积大幅下滑，现存供应量上市期后移，预计会在07年会出现一个集中放量期

施工面积商品房住宅竣工面积商品房住宅

2003年 2004年 2005年 2006年1-1 9071 9931 10749 9425 6353 6759 7283 5837 2594 3067 3771 1822 2081 2344 2841 1322

土地市场近三年土地供应基本情况：土地供应严重不足，楼面地价快速上升。土地成交面积大幅下滑继2004年北京土地市场

出让达到3900公顷之后，05、06年土地出让面积大幅下滑,05年土地出让 354公顷，06年1-11月只成交了626公顷。土地成交价格逐年上升，其中住宅楼面价成为地价的主要推动者。土地成交的价格也呈逐年上升，2004年土地楼面价格约为1892元/平米，2005年为2950元/平米，2006年为3220元/平米。其中住宅的涨幅更高，年涨幅达到600元左右。

2004年居住公建平均 1455 2330 1892

2005年 2060 3839 2950

2006年 2601 3840 3220

06年土地市场分析土地供应面积依旧远远低于市场需求。 2006年1-11月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积 441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，其中住宅成交面积约为544万方。远低于每年2000万的销售量土地成交边缘化发展，5环以上成交面积达到72.25%。其中朝阳、丰台依旧是未来主要的土地供应地。中心城区供应严重不足，东城、宣武、崇文等三区仅占总供应的1.1%.土地成交价大幅上扬，从均价来看，变化不大。但从单个地快来看，地价平均上涨 150-250%土地从拍卖转向招标，不以土地拍卖最高价为主，而以承诺房价、户型控制为前提。

北京宏观调控政策央行两次加息 2006年4月和8月，央行两次加息，5年以上贷款基准利率由6.12%提高到6.84%,但商业性贷款利率下限由贷款基准利率的0.95调整到0.85。加息的直接后果是增加了开发商的财务压力和购房者的月供款国六条，9070政策。受到开发周期的影响，该政策尚未直接发生效力，估计在07年随着中小户型的入市，政策的影响将逐步产生。提升首付金额，超过90平米首付三成，引导中小户型的消费交易税政策住宅禁商政策，将会使相当部分投资者离开住宅市场，转向中低端办公市场。

调控政策并未对市场产生太大负面影响，反而拖延了新盘上市时间，造成了供不应求的状况。

市场走势预测预计07年上半年，北京房价依旧 …… 此处隐藏：1949字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……