2010年维修工作总结

房地产售后维修工作总结

2010年维修工作总结 王佳松

本人自2010年3月8日由物业调入地产工程部负责售后维修工作，现将今年的维修工作做一个总结汇报。

一、维修费用

二、房屋质量问题赔偿

维修费用总计：16732.1元(其中扣除相关单位26370元)

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三、维修项目统计

1、今年维修项目有记录的总计346项，电话联系由于当时已处理解决未做统计。其中青馨家园一区54项，青馨家园二区45项，青馨家园四区106项，兴龙尚府20项，北戴河御墅龙湾88项，兴龙国际城33项，维修赔偿3起。

2、维修项目分类

四、维修问题汇总

我公司现在开发的住宅主要分为：普通住宅（多层、高层）公寓、别墅三大类。

房屋质量出现的问题主要为：

1、漏水的问题如：卫生间和屋面的防水、窗户漏水、别墅露台防水渗漏、地下室渗水及管道漏水等等；

2、墙体裂缝问题，如：施工洞口裂缝、砼墙与砌块墙连接处的裂缝及砌块墙裂缝和抹灰层的裂缝、空鼓等；

3、室内冬季窗口墙体、顶发霉及夏季地下室结露发霉问题等等

4、门窗质量问题：玻璃漏气破损、窗框胶开裂，入户门刮蹭损坏，下房门开焊等。

（1）、卫生间防水渗漏：主要是管根处渗漏。下水管线现多使用

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PVC排水管材，下水管与墙体接触，由于膨胀系数不同，有温度变化时，特别是遇冬季，塑料管与墙体间会拉开缝隙，造成漏水。小区住宅第一年冬季多数住户不住不采暖，造成室内温度较低，使墙体、地面产生温度裂缝直接造成卫生间防水层断裂产生缝隙，破坏防水功能，这是卫生间漏水主要原因之一；另外，卫生间防水上卷250公分防止水超过防水层渗漏，同时建议卫生间门口做3公分高防水挡水坝防止卫生间门口窜水。卫生间施工给水地暖管线后门口防水一定要处理好，由于管线进出卫生间门口防水未处理好的造成渗漏的现象也很多。在今后的施工中应注意上述问题。

（2）、屋面、露台渗漏：屋面、露台面层防水一定要注意坡度和施工前的基层清理。外露台由于处在外界冬季温度很低造成防水层随着水泥地面因温度低产生的温度裂缝断裂，第二年装修时作闭水试验漏水现象较严重，所以根据上述现象一定要用弹性较好的柔性防水材料。用造价较低的高分子防水层，或SBS改性沥青油毡防水层即可，不要做刚性防水。

雨季防水渗漏问题：2010年三季度进入夏季雨水增多，尤其今年7月份下的几场大雨。2010年7月19日大雨，雨后各小区防水渗漏维修单大增，青一区、御墅龙湾小区最严重，经过现场勘察，发现大部分屋顶防水渗漏，墙面渗水造成。有的维修多次仍未维修好。各小区窗户渗漏严重，四区窗户漏水最严重，如3-3-803、3-4-403、3-4-303因窗户质量问题漏水业主室内流进大量雨水损坏室内装修和物品。业主提出索赔。分析原因有设计原因造成有施工原因造成也有业主装修

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不当照成，如北戴河一期联排别墅露台漏水，经现场维修后作闭水试验，不渗漏，但雨天露台顶还是渗漏，进现场勘查找结症发现墙体为泡沫苯板保温，雨水顺着苯板内侧漏到墙内流到防水层下边照成漏水。还有业主在装修中破坏窗口胶造成雨水渗漏，如业主镶窗台将窗框胶铲掉等使窗框密封不严。

（3）、地下室：再维修中经常会遇到地下室渗水问题，建议施工过程中控制地下室用水，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室顶板楼梯间和楼板孔洞作好临时遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用湿土回填。上述问题都是造成地下室潮湿的主要问题。业主在使用过程中应注意6~9月份室内外湿度变化大，地下室温度低于室外温度且室外空气湿度大含水量高如果地下室与外界空气接触后很快会在地下室内产生揭露现象，造成地下室墙体发霉等。

如2010-6-22对北戴河御墅龙湾小区别墅地下室业主反映的发霉结露现象进行现场勘察后，进行原因分析，业主认为是地下室防水渗漏造成，地面墙面有结露积水现象，7-2-102最严重地面积水约0.5公分高，水顺墙体流下来，业主认为是墙体渗漏引起地面积水。经现场勘察后刘工决定做防水实验，采用泡沫苯板对结露发霉户严重的7-2-102、8-2-102两户做保温防水实验。2010-6-23日进行实验，一周后2010-6-30对上述两户实验进行观察，现场情况是做保温的地面干燥无积水，证明地下室防水不渗漏。未做保温的地面有水珠，有明水现象。通过实验证明别墅地下室发霉结露并不是地下室防水

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渗漏造成。所以建议物业应告知业主夏季尽量不要开地下室窗户通风，室外湿度大时应关闭门窗，防止潮湿空气进入地下室，天气晴朗室内比较潮湿时，应打开门窗，排除地下室潮气，建议业主购置除湿设备，夏季经常除湿。这样经过二、三年使用后会走向正常。同时在施工中要重视地下室地面墙体防水防潮层的施工。对下房防潮结露是有好处的。

（4）、窗漏水：主要原因是施工过程中窗框与墙体结合处防水处理不到位是造成防水渗漏的主要原因，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗台应有向外不小于1.5～2.0%的坡度，缝隙大的要加泡沫条或打泡沫胶再用密封胶封闭。窗框与洞口间缝隙连接与密封、作业质量好坏是保证窗缝不透气、不漏水的关键。所以一定要处理好窗口的施工。

（5）、地暖分水器漏水、北戴河地下主管网跑水、热熔管接头处漏水原因分析：维修中经常遇到物业报修业主家中地暖漏水经现场查看分水器多数为冻裂造成，也存施工造成。地下管网漏水由于施工时接口为直接焊接未加管箍，材料质量不过关及回填土下沉挤压管材是造成接口爆裂的主要原因。建议在今后的施工中对暗埋管件施工时采用质量好的管件，施工完工后注意成品保护。同时保证在施工中严格控制热熔时间，注意施工工艺。室内给水管件渗漏主要原因是施工时接口没熔好和冬季管内存水冻裂，施工时注意施工质量，冬季及时吹水保证管件不冻坏，物业及时提醒业主冬季不入住及时吹水。

（6）、国际城、青馨家园四区地下室线管漏水问题

原因分析：国际成小区由于地下管线井穿线管未做封堵防水

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措施，造成雨水顺着管线套管漏到地下一层配电室、信息间地面再漏到地下二层业主家下房内，给业主造成损失。青馨家园四区线管漏水原因是网通公司穿线将物业密封好的线管通开后未做封堵。造成漏水。 措施：建议施工时穿好线的线管井内穿线管头做好防水封堵。再次施工后线管穿好线重做防水封堵。确保雨水不会顺着管线漏到地下室。在今后的施工中注意该处施工防水处理工作。

(7)、墙体裂缝：①施工洞裂缝，在封堵施工洞时在洞口的接缝用网格布在抹灰之前粘一道，刮腻子之前再粘一道，效果会好些。②现浇混您土与砌块连接处严格按照规范的植筋做法施工。③砌块自身的变形而产生的裂缝。陶粒砖出厂必须有足够养护期，要保证强度达到标号要求。陶粒砖砌块砌筑后不能马上抹灰，要停留不小于21天，保证收缩变形完结。再补砌梁下的斜放填充砖墙，抹灰时在梁与砖构件连接处加钢丝网片。④抹灰层的裂缝。一般控制好砂浆的配比就可避免。严格的施工流程及质量控制是减少裂纹的必要条件。

（8）、由于门窗安装后经常会出现窗户开启扇变形倾斜、玻璃漏气损坏等，入户门变形刮伤等。建议施工时注意成品保护，严格按照施工规范施工。在施工中必免不了穿插作业做好成品保护是非常重 …… 此处隐藏：2688字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……