土地一级开发政企合作框架协议及操作流程(2)

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土地一级开发政企合作框架协议及操作流程

附件二：

土地进入市场交易流程

鉴于北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》（京国土房

及北京京＊＊＊地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性，在按照《北京市

出让招标拍卖挂牌程序》的基础上，就土地进入市场交易流程中的有关程序做进一步的明确。

通过＊＊＊＊＊＊＊地产开发有限公司（以下简称“＊＊＊公司”）开发完成并提供入市交易的土地须按照如下《直接入市交易程序》执行： 一、交易申请：

由＊＊＊公司向市国土房管局提出入市申请。 时间： 个工作日

市国土房管局初审符合招标拍卖挂牌条件的转市土地储备中心 初审时间为： 个工作日。 建议：

1、在地块土地一级开发前先将需进入市场交易地块进行初审，并报市

国土房管局审批决定是否入市交易。

招标、拍卖、挂牌交易方式应由＊＊＊公司确定.

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二、批转：

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的通知》（京政发［2004］4号）第（十一）条规定及《北京市国有土地使用权

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人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见

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＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发项目建议书的批复》（京发改［2004］6＊号）

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管出［2004］380号）、北京市发展和改革委员会《关于北京顺义＊＊＊＊＊＊

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2、或对＊＊＊公司申请进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由＊＊＊公司确定。 （是否可不进行审批）。 （初审时间为： 个工作日） 三、核查：

市土地整理储备中心对土地权属、规划等内容进行初步核查，不具备规划条件的市土地整理储备中心向市规划委发征询规划意见函。

市土地整理储备中心对拟入市交易的土地进行踏勘。 现场踏勘： 个工作日 五、价格评估：

由＊＊＊公司委托有资质的评估机构对拟入市的土地进行价格评估。 价格评估： 个工作日 六、报批：

由＊＊＊公司和市土地整理储备中心共同就交易方式（京泰鸿公司自行定） 、底价以及对＊＊＊公司土地一级开发成本、利润及增值部分补偿方案报市国土房管局批准。

报批： 个工作日

此程序（可免），可依据《框架协议》。 八、编制交易文件：

由京泰鸿公司和市土地整理储备中心共同编制工作方案和交易文件，报市国土房管局审核。（有关约定见附件：招标拍卖挂牌文件）。

报批： 个工作日 九、组织交易：

按照招标拍卖挂牌程序组织交易。

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七、签订协议：

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四、现场踏勘：

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核查时间： 个工作日

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交易时间：（见附件：招标拍卖挂牌文件） 十：支付价款：

交易成功后按《框架协议》约定支付＊＊＊公司应取得的土地价款。 支付时间：按《框架协议》及《招标拍卖挂牌文件》约定支付。

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附件三：

土地一级开发成本核算及收益分配标准

根据北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》（京国土房管出［2004］3＊号）、北京市发展和改革委员会《关于北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发项目建议书的批复》（京发改［2004］＊＊号） 就本项目的成本的界定、利润比例及土地增值部分的分配做如下的说明。

依据北京市财政局、北京市国士资源和房屋管理局关于印发《土地储备供应财务管理试行办法》的通知（京财经二〔2002〕79号）及相关法律、法规，结合＊＊＊＊＊房地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性对成本、费用进行归纳如下：

（一）土地征用及拆迁补偿费，包括：

1、 土地收购、收回和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁还建等费用； 2、 征用土地过程中依法应支付的各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建

筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用；

使用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地管理费等；

（二）前期工程费：

是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括： 开发土地的可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费，勘探、测绘费，测量费、项目勘查费、施工设计费、土地清查费、项目招标费及土地评估费等费用； （三）工程施工费，包括：

1、 土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地

和市政基础设施配套（七通一平即：给水、排水、供电、燃气、通讯、道

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3、 征用土地过程中发生的各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿

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一、项目成本的界定：

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路及平整土地）等支出的费用； 2、 景观水系工程费（新增）；

3、高压线、信号发射塔及其他线路（有线电视线路等）迁移费（新增）； 4、土地一级开发过程中该区域的绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标

识系统工程费（新增）； 5、其他工程施工费用 （四）项目管理费等费用：

是指为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括： 1、工程监理费；

登记费、基本农田重划及标志设定费等；

3、项目管理人员的工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、

4、土地收购过程中委托评估、代理、公证、审计所、律师事务所及其他中介机构而支付的费用；

5、为项目广告宣传、招商推介所发生的费用（新增）；

6、土地储备供应过程中进行招标、拍卖和挂牌交易中所发生的委托费用；

8、为组织项目所发生的其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。 （五）不可预见费：

是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用； （六）税金：

是指支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等； 二、开发收益：

土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数的10%。

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开发成本所发生的利息支出、手续费及相关费用；

7、为本开发项目融资所发生的利息支出及土地验收至土地公开交易期间全部

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工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等；

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2、项目工程验收费、项目决算的编制 …… 此处隐藏：848字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……