2014年长沙市房地产市场分析报告

2014长沙房地产市场分析报告

土木工程学院 工程管理1班

何帆

1102010928

2014年长沙市房地产市场分析报告

分析对一个城市的房地产市场，通俗的来讲，就是分析这个城市有多少地，有多少人，有多少钱，下面就土地、人口以及国民经济三个方面对2014年长沙市的房地产市场进行分析。

一．人口分析

长沙市统计局公布据2010年第六次全国人口普查数据绘制的长沙市人口金字塔，分析称，长沙人口金字塔正向老年型发展：老年人口(60岁以上)大幅增加，少年人口(0-14岁)大幅减少。长沙市统计局相关专家认为，随着人口老龄化高峰的到来，以往那种N+2的家庭供养模式在嬗变，就是多子女共同养2位老人的模式在改变，出现了2+4的养老模式，就是两个年轻人共同供养四位老人的局面，社会养老保障和养老服务需求将大量增加，老龄事业发展任重道远。

人口老龄化是整个社会变老的问题，对社会的影响是全方位的。对房地产市场影响尤为显著，买房集中人群为中年人，可见需求可能不如之前，而2+4的养老模式的形成也将改变房地产户型变化。

二．国民经济

初步核算，3013年实现地区生产总值（GDP）7153.13亿元，比上年增长12.0%。分产业看，第一产业实现增加值291.15亿元，增长3.0%；第二产业实现增加值3946.97亿元，增长12.5%，其中工业实现增加值3352.34亿元，增长13.2%；第三产业实现增加值2915.01亿元，增长12.1%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.1、7.0、4.9个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、58.4%、40.7%。按常住人口计算，人均GDP达99570元，比上年增长10.8%。三次产业结构调整为4.1∶55.1∶40.8。全部工业增加值占GDP的比重达46.9%。

GDP总量在全省的占比为29.2%，人均GDP为全省的2.7倍，经济总量在长株潭三市中的占比达67.9%。工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额占全省的比重分别为33.5%、25.0%和31.3%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平10248元，农民人均纯收入高于全省平均水平11341元。

固定资产投资

全年完成固定资产投资4593.39亿元，比上年增长20.1%。分城乡看，城镇固定资产投资4254.57亿元，增长19.6%；农村投资338.82亿元，增长25.7%。全市计划总投资超过5000万元的在建项目1489个，全年完成投资1719.65亿元，占固定资产投资总额的37.4%。

在固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）84.91亿元，比上年增长18.7%；第二产业完成投资1494.71亿元，增长25.2%，其中工业投资1467.85亿元，增长26.2%；第三产业完成投资3013.77亿元，增长17.7%。高新技术产业投资200.57亿元，下降17.7%。全年基础设施建设完成投资829.32亿元，增长30.8%。

全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。

上面数据显示，长沙地区生产总值在不断提高中，这是发展的必然趋势，其中固定资产投资增长速度有放缓趋势。

三．土地市场

政策环境

短期内，2014年将出台《农村集体土地征收补偿条例》，征地按市价补偿农民，并将被征地农民纳入社保体系。同时，农村建设用地和农用地确权加速推进并在全国铺开。农用地承包经营权流转加快，更多地方将试点农村集体建设用地流转。

中期来讲，预计2015年全国农村集体建设用地确权完成，2016年农用地承包经营权确权基本完成。在确权完成后，预计全国性的农村集体经营性建设用地流转方案将出台，与之伴随的是缩减政府征地范围。

长期来讲，农村集体经营性建设用地流转将得到全面推进，对集体非经营性建设用地流转扩大试点。在这个过程中，全国各地农村土地交易市场将逐渐活跃。

回顾2013年四季度供应量大增，成交高位回落，市场压力增加

全国重点城市2013年9月、11月、12月商品住宅供应量均大幅增加，远超同期市场成交面积。2013年全年成交量基本维持在历史高位，月度成交至11月三中全会前持续走高，但三中全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到调控升级影响外，春节假期亦是重要因素。

监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州、成都、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门

2014年初需求市场

长沙市国土资源网上交易系统上显示，2月长沙土地供应量为11宗，土地成功出让8宗，其中商业住宅3宗，工业用地3宗，其他用地2宗。记者发现，11宗土地中唯一的1宗住宅用地终止交易，7宗土地均以起始价成交。3月份长沙9块土地挂牌出让，挂牌起始价共44亿元，计34万平方米（522亩），其中以[2014]长土网013号地块尤为引人注目。

供应市场

在经历了3月份成交一宗的供应低谷后，4月份长沙市土地市场供应开始回升。长沙市国有建设用地网上挂牌出让系统的挂牌信息显示，截至目前，全市已经有8宗土地将在4月挂牌截止，市本级将有7宗。

公开信息显示，长沙市市本级将在4月份挂牌截止的7宗土地中，商住用地数量最多，共有5宗，另2宗分别为1宗商业金融用地，1宗工业用地。

根据湖南省国土厅地产处发布的2012年全省供地计划的数据显示，长沙市本级的住宅用地供应规模今年为620.1公顷，相比2011年供地计划的620.45公顷，基本持平。长沙市（包括三县（市）和望城区）2012年度住宅用地供应规模将在1216.06公顷，相比2011年1405.58公顷的供地计划略有缩减。

四．总结及预测

综上所述，个人预测，长沙房地产市场或已进入趋平稳发展阶段。未来发展方向在于扩大城镇化，发展长沙周边地区，土地交易市场逐步活跃。根据长沙地区人口结构的变动，2+4的养老模式的形成也将改变房地产重点户型变化。长沙地区生产总值在不断提高中，这是发展的必然趋势，而其中固定资产投资增长速度的放缓趋势也证明着房地产市场即将步入平缓期。两会上，李克强总理在2014年的《政府工作报告》中，没有提到房价，也没有强调房地产调控的重要性，只是提出了“分类调控”，这明显不同于前几年对房地产调控的定调，放宽了局限性，让市场充分发挥作用。从国家政策可见重心有所转移，从炒房热转移至土地交易。各地区包括长沙必然跟着政策路线发展。