11B-0500东莞土地评估报告.PDF-辽源得亨股份有限公司(2)

３．　委托评估方提供的资料：　

ａ．　《东莞市国有土地使用证》东府国用（２００１）字第特３７８号；　ｂ．　《建设用地规划许可证》编号０２６０２号；　

ｃ．　《君豪广场建筑方案》；　

ｄ．　《建设工程建筑方案审查意见书》编号ＮＯ：２００２０５１；　ｅ．　《宗地红线图》；　

４．　估价人员调查资料：　

ａ．　现场勘查记录、摄影照片；　

ｂ．　现时东莞市房地产市场情况资料；　

ｃ．　东莞市建筑工程价格信息；　

ｄ．　各专业银行资金存、贷款利率；　

ｅ．　委估土地附近房地产及土地开发投资及回报状况。　

二、土地估价：　

　　　１、估价原则　

针对委估项目的具体情况，本次土地估价主要遵循以下原则：　（１）合法性原则　

合法性原则就是说，土地估价必须以房地产的合法使用为前提。　本次委估土地，东莞市国土规划部门对土地的用途、建筑容积率、覆盖率等进行了限定，故本次评估，我们是以该土地规划条件为合法前提，对土地的价格进行评估。　

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（２）最有效使用原则：　

最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。　

（３）估价时点原则：　

土地市场是变动的，宗地价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的是确定土地使用权现时价格，为委托方了解宗地价值提供价格参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘察的之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。　

（４）替代原则　

在评估一宗房地产的价格时，若附近地区又若干相近的效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用市场比较法，推断出估价对象的价格。本此评估土地采取的评估方法之一——剩余法，在对土地开发出的商品房的售价预测，就是利用市场比较法对其进行评估，故本次评估也遵循了土地评估的“替代原则”。　

（５）公平原则。　

在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的估价对象　没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查看和市场调查，对该部分土地价格作出公平客观合理推测估计。　

　　　　２、估价方法：　

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　　　（１）估价方法的选取　

评估人员对委估土地进行现场勘察及相应市场调查，确定采用“剩余法”和“基准地价系数修正法”进行测算。　

采用“剩余法”依据是：１、　东莞房地产业经过十几年的发展，已形成了一整套完善房地产法规、政策及一个长远的土地供应计划，市场交易公开化，透明化；２、该地块有潜在开发利用价格；３、该地块未来规划建设条件已知，并能够据此确定土地的最佳开发利用方式；４、该地块所处区域房地产市场比较发达、完善，开发完成后的房地产销售价格可以预测。　

采用“基准地价系数修正法”依据是：东莞市现已经具备了基准地价成果。　

Ａ、剩余法　　　　　

剩余法又称“假设开发法”，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、销售费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。　

计算公式为：　

静态方式：　

土地价格＝售价－建筑费－专业费－销售费用－利息－利润－税费　动态方式：　

土地价格＝售价－建筑费－专业费－销售费用－利润－税费　Ｂ、基准地价系数修正法　

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的一种方法。　

过程主要如下：　

Ｂ１：确定宗地所处标准地价区段，按不同用途查出该标准地价区段的基准地价—Ｐｌｂ。　

Ｂ２：编制基准地价评估修正系数说明和修正系数表　

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Ｂ２１：区域因素：主要有对外交通、公共设施完备度、环境条件、基本生活设施、交通条件、人口密度、文体设施完备度、商服繁华度等八大因素；　

Ｂ２２：个别因素：主要有地质地基情况、灾害危害程度、建筑容积率、使用年期、临路状况、宗地面积、宗地形状、自然条件等因素。　

Ｂ３：确定宗地地价修正系数—Ｋ。　

由于东莞经济特区在确定各类用地楼面地价市场地价图的时候，标准地价区段已经划分相当的细，每个标准地价区段仅为２００Ｍ×２００Ｍ的４万ｍ２大小的面积，因此宗地区域因素基本不作修正，主要作个别因素修正。　

Ｂ４：确定宗地地价—Ｐｌｓ。　

计算公式如下：　

Ｐｌｓ＝Ｐｌｂ×（１＋Ｋ）　

Ｐｌｓ：评估的宗地地价；　

Ｐｌｂ：评估的宗地所在标准地价区段的基准地价；　

Ｋ　：宗地地价修正系数　　注：Ｋ为正值，则代表往上调高，Ｋ为负值，则代表往下调低。　

（２）地价的确定　

评估人员采用“剩余法”和“市场比较法”进行测算，结果如下：　Ａ、“剩余法”测算结果：　

总地价：６９，１７８，３４０元，大写人民币陆仟玖佰壹拾柒万捌仟叁佰肆拾圆整．　

　　　　楼面地价：９３５元／平方米　

单位面积地价：３，８５０元／平方米　

Ｂ、“基准地价系数法”测算结果为：　

总地价：　５６，６００，４６０元，大写人民币伍仟陆佰陆拾万零肆佰陆拾圆整．　

楼面地价：７６５元／平方米　

地面地价：３，１５０元／Ｍ２　

　　　　３、估价结果　

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　　　　　　　（１）地价的确定方法　

而“剩余法”　是正确客观地估计市场行情，一切参照市场标准，故评估出的评估结果，容易贴近市场地价，但有关参数及对未来市场的预测数据的取值难度较大，对估价人员的要求高。“基准地价系数法”是采用政府公告的基准地价为基础，进行修正得来，而基准地价作为指导和调节房地产各种关系的一个参照标准，其价格代表城市不同地段的平均价格水平，其具有较强的参考价值。对以上两种方法评估出的评估结果，评估人员根据当前东莞市土地市场状况，取市场比较法评估结果权重０．５，剩余法评估结果权重０．５。　

　　（２）估价结果　

东莞市东城区主山村东城新城市中心君豪广场（图号５４８．２５－３７６ …… 此处隐藏：1781字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……