万科集团-项目可研报告内容指引--管理流程(2)

的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质

状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、

空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口

有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、

6、 如：（与是否开通业主班车有关）、

7、 总价控制原则与前面产品类

型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占

有率。

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行

性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

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项 目

土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费

投资总额（万元）

单位成本（元/m）

2

直接建造成本小计

营销费用 管理费用

总 计

二、税务分析

1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标

销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

单位数值（元/m）

2

项目总金额（万元）

经济指标

2001年

上半年 下半年

﹒﹒﹒

上半年

下半年

20××年

上半年

下半年

合 计

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结算面积（m） 单位利润(元/m) 利润(万元)

2

2

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一

定百分比来比较，如：

经济指标 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

预测成本×

90%

预测成本

预测成本×110%

预测成本×

120%

（税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率

四、项目资金预测

容积率1

容积率2

容积率3

容积率4 容积率5

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

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2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平

均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配

套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配

套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗

地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一）主要指标测算

1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、 投资收益分析（参考以下格式）：

经济指标

楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

A

A+M

A+2M

﹒﹒﹒

A+nM

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、 根据需要，可增加如下测算：

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销售净利率

R1 R2 R3

﹒﹒﹒

完全成本

最高楼面地价

最高总地价

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、资金状况， …… 此处隐藏：2301字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……