专业市场商业分类研究及案例分析

专业市场分类研究及主要案例分析 九洲远景商业管理机构简介 2013年10月九洲远景LAND VISION ASSET MANAGEMENT GROUP商 业 管 理 机 构 九洲遠景商業管理機構11

国内专业市场商业形态的发展历程第一代 第 代马路市场 经营形 式 露天为市、沿街为 为市 沿街为 场 ，摆地摊、以 临 时摊位第二代 第 代大棚市场 以“大棚”基本设施 大棚”基本设施 加上粗放式的管理第三代 第 代独立店铺 手扶梯升堂入室围绕 扶梯升堂 室 绕 某一区域，自然集中 形成独立店面第四代大商场式 大型室内市场，完 大型室内市场 完 备设施的商场式环 境和完善服务，统 一管理第五代交易中心 构筑产业综合服务平 构筑产业综合 务 台，内部主要以精品 店形式构成，档次、 环境和平台均升级市场特 点伴随商品交换活动 产生而产生，是原 始的市场形态现货交易 投资小 准入门槛低 货品来源及销售都以 城乡集镇为主，辐射 范围小规模扩大，呈分散化 趋势 物流平台，竞争激烈 产品来源及销售面对 大城市和发达城镇， 辐射范围大 辐射范围以物业管理为基础， 提供全方位多功能 的物流 信息 技 的物流、信息、技 术、咨询等服务为 竞争手段，通过提 供完善的服务取得 规模效益以现代主流形式为基 础的综合服务平台， 集产品信息交换 产 集产品信息交换、产 品展示、产品交货和 国内外商贸于一体 依托于电子商务集现 代物流业专业市场雏形辐射面较窄规模、辐射面扩大 规模 辐射面扩大系统服务 规模效 系统服务、规模效 应交易、服务平台 交易 服务平台

从建筑形态上来看，专业市场主要分为兵营式、半开敞型、及封闭室内 型，目前新兴的专业市场均以封闭式建筑形态为主露天开敞或兵营型： 以农产品 工业材料为主的批发市场 如： 以农产品、工业材料为主的批发市场。如： 木材、钢材市场、河海鲜活市场等，这些 市场交易量大，需要空间开阔。但市场形 象差，一般分布在城乡结合部的主要交通 干 旁 干道旁。 半开放型： 一般常见的是钢结构大棚，内部以开敞型 铺位或者摊位经营 比如 集贸市场 肉 铺位或者摊位经营，比如：集贸市场、肉 菜市场等，还有些老的小商品市场也采用 这种形式。封闭室内型： 又分为多层商场和商业街两种，目前大多 数专业市场均采用这种建筑形态。本项目 3 4层的物业形态，可采用多层商场形式。 3-4 层的物业形态 可采用多层商场形式3

三种不同建筑形态的商业优劣势对比： 大型室内市场＞步行内街＞兵营式商铺大型室内专业市场容积率 建筑面积 容积率高，土地利用率高 可建总建面大，建议 建总建面大 建 4层 单铺面积最小可划分到 16平米 得房率在55%左右 总价低 客群大 总价低，客群大 销售总额最高。客户需要 教育 销售速度中等 教育，销售速度中等街铺（兵营式）商铺容积率低，土地利用率低 可建总建面少， 建总建面少 2层为主 为 纵向分割， 最小铺位面积80平米 得房率高，90%以上 总价高 投资客群收窄 总价高，投资客群收窄 销售总额最低，但客户接受度 高 销售速度最快 高，销售速度最快步行内街容积率及土地利用率低 可建总建面相对少， 建总建面相 少 3层 单铺最小面积可划分到 30 40平米 30-40 得房率高，85%以上 鉴于两者之间，但2楼以上去 化慢 销售总额中等，一层销售速度 快 但2层以上速度慢 快，但单铺面积 得房率 去化率销售总额4

成熟地区专业市场租金收益与同区域街铺及购物中心租金对比可以得 出，专业市场经过长期的营运，其租金收益远超周边商业。商 圈专业市场名称专业市场售价 1F：8-12万 七浦路老兴旺 2F:5-8万 3F：3-6万 上海轻纺市场 —— 租金 周边商业周边商业售价 租金七浦 商圈 曹安 商圈 无锡 广东 惠州 广东 广州1F：20-50元/㎡/天 2F:10-30元㎡/天 10-15元/㎡/天餐饮商铺——6-12元/㎡/天中环百联 梅川路——9-12元/㎡/天 3-7元/㎡/天 2-4元/㎡/天无锡城招商 5-10万（1F 门面） 12-19万（1F 门面）5-10元/㎡/天无锡中华美食博览 城及周边 餐饮商铺惠州义乌小商品城8-15元/㎡/天3-5元/㎡/天路德小商品城8-20元/㎡/天餐饮、休闲沿街5-8元/㎡/天5

专业市场发展的区域性特征产地型市场销地型市场中转地市场存在进入门槛 需具备产业基础 市场表现好进入门槛低 竞争加剧 辐射范围被挤压随着物流/电子商务发展 逐步被淘汰 生命力渐弱本地生产 本地消耗本地生产 外地消耗外地生产 本地消耗外地生产 外地消耗6

按照商业类别分类

其它的分类方式全国性 按照辐射范围 区分 （世界性） 专业市场地域性 专业市场地方性 专业市场按照产品形态 区分生产资料、 原材料及辅 料市场半成品市场成品市场按照销售模式区 分批发市场传统 批发市场零售市场批零兼营市 场按照产品行销方式市场MALL 市场网络MALL 网络

将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等7个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品等专业市场 成为本次调研的初步研究对象(1/2)行业 服装市场 轻纺市场 皮具市场 家居建材市场 电子数码市场 文具图书市场 汽车配件市场 花鸟市场 化工产品市场 珠宝市场 产业优势 开发收益 × × × √ × × × √ × × √ √ √ × √ × √ × × √ 项目开发 目标 √ √ √ √ √ √ √ × × √ 建筑条件 √ √ √ × √ √ √ √ √ √ 市场需求 √ √ × √ × √ √ × × × 销售渠道 √ × √ √ √ × √ √ √ √ 市场竞争 × × √ × √ √ × × × √9

将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等6个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品、电子数码 等10大专业市场成为本次调研的初步研究对象(2/2)行业 五金机电市场 家电市场 小商品市场 物流市场 日用品市场 地域产业类市场 水产禽畜市场 农副产品市场 旧货市场 古 古玩玉器市场 市场 产地优 项目开发目 开发收益 势 标 × × × × × √ √ √ × × × √ √ × √ × × × × × √ √ √ × √ × × × × × 建筑条件 × √ √ × √ √ × × √ √ 市场需求 √ √ √ × √ × √ √ × × 销售渠道 √ × √ √ √ √ √ √ √ √ 市场竞争 × × × √ √ √ √ × √ √10

行业可行性预判标准行业可行性预判评分标准注释：供应量 经营情况 规模 档次 多样性 价格 租户 可得性 销售 价格 租金 供应量直接决定市场是否存在发展空间(供应量越大，市场空间越小，分数越低) 衡量整个行业的经营现状(经营状况越好，行业发展前景越好，分数越高) 衡量项目的规模大小(现在规模越大，市场空间越小，分数越低) 反应行业档次现状，决定项目档次可提升空间(档次越低，可提升空间越大，分数越高) 衡量整个行业品类的结构需求(多样性需求越大，分数越高) 价格高低直接影响消费者的接受度，反映行业市场需求(价格越低，需求越大，分数越高) 反映项目招商情况 (可得性越高，分数越高 可得性越高 分数越高) 行业类型影响项目的收益 影响项目的租金收益(租金越高，收益越大，分数越高)11

将初次筛选的各大行业通过行业可行性再次判断，服装服饰、小商 品、日用品以及轻纺行业存在较高的市场机会。竞争 行业 供应量 服装、服饰 小商品、日用 小商品 日用 品 轻纺市场 家居建材 汽 …… 此处隐藏：3915字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……