某项目策划与招商方案

北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案

北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案

北京百荣世贸商城

招商策划方案

第一部分：招商策略

第二部分：招商进度中的比例分配

第三部分：招商付款方式

第四部分：经济分析

第五部分 招商费用预算

第六部分：各楼层商品结构定位

第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容

第八部分：广告宣传策略

第九部分：开业庆典

第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际

以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。

第二部分：招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。

其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式

一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：

1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。

2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。

二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：

1、同上。

2、第一段同上。

首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。

三、分析（以均价8.5元计算）：

第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646亿元；

第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823亿元；

五年的贷款利息：17.91260亿元*0.07＝1.253882亿元；

五年租金9折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126亿元；

租五送6个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941亿元；

租五送一年的损失：3.761646－1.253882＝2.507764亿元；

‘租五送一’比‘租五打9折’多损失： 0.716504亿元；

‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失： 1.164319亿元；

从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。

注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。

四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：

考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量 容中计算出具体的数据体现。

第四部分：经济分析

一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）

1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；

2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；

3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；

每层定价为： 平均租金价格为：9元/㎡天

楼层 租金价格

（元/㎡天） 出租面积

（㎡） 说明 应完成利润额

（亿元）

六层 未计算

五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963

四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180

三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378

二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166

一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763

B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979

B2层 未计算

总计 均价9元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429

说明：⑴、11.29429亿元的30％为：3.38829亿元。

⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。

⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。

⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。

二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）

1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；

2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；

3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；

每层定价为： 平均租金价格为：8.5元/㎡天

楼层 租金价格

（元/㎡天） 出租面积

（㎡） 说明 应完成利润额

（亿元）

六层 未计算

五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571

四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782

三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180

二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166

一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763

B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979

B2层 未计算

总计 均价8.5元 115472.04 共回收五年租金费用 10.65441

说明：⑴、10.65441亿元的30％为：3.19632亿元。

⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。

⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。

⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。

三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：

1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；

2、按照每层出租 …… 此处隐藏：2988字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……