新安顺市花鸟市场营销策划报告(3)

6）大多经营户均只接受一层商铺，二、三层少有客户关注。 7）从认知渠道看：主要是通过户外广告、现场登记宣传和登记者间相互咨询，电话咨询相对较少，宣传渠道不稳定且较少。

从前来登记的客户类型看，首先，本项目除花鸟鱼玩业态外没有明确的吸引力，所以诸多意向业态不明的客户处于观望状态，对本项目未来发展趋势看不清，多有待成熟后再介入之念，其次，投资客户希望本项目有明确的商业定位和有保障的投资回报率，作为专业投资客户这也是他们最关心的核心问题；从认知渠道看，认知渠道单一且不稳定，尚需加大宣传力度；从购买力看，少有人问津，除因土地性质未定难以确定商铺价格外，从另一方面反应中、高端大客户群并没有被充分发掘，下步应扩展多种宣传渠道，提高宣传深度和广度，增加项目的认知度。

2、目标客群定位

商业地产目标客户群的定位主要目的是划分出项目主要客户群、次要客户群，通过这些群体需求特征做出分析，以便在项目推广策略、推广方式上做出具有较强针对性的措施，有的放矢地针对这些客户展开宣传攻势，实现项目租售速度、效率的最大化。

初步预测，本案目标客群主要为当地花鸟鱼玩经营户及延伸的相关行业、高收入人群、意向性新客户、外来经营商、生活娱乐服务业等，

3、目标客群特征 1）私营业主

此类客群以投资、自用型客户居多，一般为商业经营者、店铺个体户，有多年的经商经验，约大部分来自当地，少数来自周边县区及省内外，此类客户入场购、租铺经商，不但商品体现了花鸟鱼玩之主题，且配套业态各具特色，大众化的消费使本案商业更加贴近区域消费特点。

2）各行业高管

本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案,由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路,因此,本报告相关分析,均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上,结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。

此类客群以投资型客户居多，因有较高收入，具备了较强的消费能力。他们在收入稳定的条件下，会在社会上选择性进行一些投资，而产权式商铺作为当下一种热门的房产投资，具有增值快、出租收益高的优势，必然受到他们的青睐。

3）高收入群体

此类客群的职业构成较为复杂，包括高佣金行业专业人员、特殊部门公务员、主流媒体记者、律师、私营业主及高知识人群，他们具有收入较高、经济基础稳定的共同特点，当中将会有一部分人对投资产权式商铺感兴趣。

4）周边城镇经济宽裕者

主要指当地及周边乡镇有钱人，他们多为继承家业、出让土地、小私营主，在资金充足条件下，会考虑到西秀城区置产或做生意，本案的特殊定位优势和唯一性将会对他们产生较强的吸引力。

5）外地人

主要指来自省内外投资置业经商者，由于西秀区经济的迅猛发展和旅游资源优势，已吸引了大量的外来经商者和旅游者，这也是不可忽视的群体。本案具有独特业态定位，通过在城区主要位置设置展板广告、建立安顺花鸟网站、包装招商服务中心和当地主要媒体宣传，将会对外来人群产生一定的吸引力。

4、需求特征分析 1）购买主体年青化

当前，新经济的资本膨胀速度较快，加上投资渠道的相应拓宽，使资本积累的周期比以前大缩短，这使得许多人在30多岁便达到了一定的资本数额积累，具备良好的支付购买力。

2）对价格较为关注

本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案,由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路,因此,本报告相关分析,均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上,结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。

本案目标客群年龄构成偏向年青化，整体承受能力不是很高，因此对物业价格极为关注，偏爱价低质优的好物业。

3）受同一阶层人士的影响较大

就物业推广销售而言，通过户外广告、媒体宣传、互联网站等手段来传播信息，扩大项目知名度、树立项目独特形象是至关重要的。人们在购买商品，特别是房产、商铺等高端商品时，通常采用的广告手段与“口碑”作用相比，往往要逊色不少，从购买租用动机产生到购买租用终结整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用较大，因此在项目推广过程中，对这一有效环节应给予足够的重视，对已成交的客户应重点把握，使其带来新客户。

产权式商铺需求特征表

本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案,由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路,因此,本报告相关分析,均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上,结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。

5、主力客户组成

本案将建设成集观赏购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多功能为一体的城市园林购物休闲空间，将生活与休闲完美结合，凸显现代都市人的生活方式，是人们节假日休闲娱乐、观赏购物的理想天地。通过上述分析，预计本案主力客户群体组成如下：

1）花鸟鱼虫专业商户约占60%； 2）旅游商品经营户约占25%； 3）配套服务业经营约户占15%。

五、招商营销战略

（一）招商原则与思路 1、招商原则

在招商工作中，应该遵循以下几个主要原则

1）维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。多业态组合的商业组织模式并不意味着杂乱无序，必须拥有明确的经营主题和品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题、品牌形象和业态定位。要按照商业布局规律去做。

2）招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后的原则。核心主力店的招商对整个项目的运营成败、辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个好的主力店的入驻，常常能带动整个业态或整个项目的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到项目的形态。核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点聚集，这样才能达到组织人流的效果。 3）放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步

本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案,由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路,因此,本报告相关分析,均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上,结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。

地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。

4）统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的卖场布置指导服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出市场的品牌与特色来。

招商不是一个开业前就完结的工作，本案招商实际上是一个无限循环的工作，这需要信息系统的分析支持。

2、招商思路

由于初期商铺及大棚主要是安置原花鸟市场经营户，暂不存在入驻问题，关键是后续商铺招商， …… 此处隐藏：2677字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……