房地产开发费用及流程图

房地产开发费用、流程图、融资

一、 房地产开发费用明细表

序号 收费单位 费用名称 标准 备注

1 国土局 土地出让费

2 财政局下属农税局(已改为地税征收) 土地契税 出让费的3% 3 国土局 土地登记费 建筑面积×0.086

4 规划局 配套费 建筑面积×280

5 建设局 墙体建筑节能费 建筑面积×8

6 建设局开发办 开发管理费 建筑面积×6

7 质监站 建筑工程质监费 工程造价的0.007%

8 建设局 价格调节基金 工程造价的0.006%

9 定额站 定额测定费 工程造价的0.1%

10 发改局 散装水泥专项基金 建筑面积×2

11 城市规划技术服务中心 用地规划技术服务费 土地面积×1.8 12 有资质的环评公司 环评费 建筑面积×0.5

13 地震局 建设工程抗震审批 2元每平方米

14 建工局（或建设局代收 劳保费 工程造价的2.6%

15 人防办 人防费 底层总面积×20

16 气象局 防雷 建筑面积×1.2

17 规划局 放线费 用地面积×3

18 招标交易中心 招投标管理费 工程造价的0.055%

19 工程招投标管理公司 建筑合同鉴证费 工程造价的0.0014%

20 建设局 图审费 建筑面积×3

21 监理公司 建设监理费 建筑面积×8

22 设计单位 方案设计，单体设计费 建筑面积×20

23 设计单位 勘察测绘费 建筑面积×0.5

24 工程管理公司 可行性研究 建筑面积×0.5

25 市政排水管理部门 排污排洪 建筑面积×5

26 通讯工程公司 通讯 建筑面积×5

27 热力公司 采暖 建筑面积×50

28 燃气公司 管道煤气 建筑面积×50

29 地税局 税金 营业税及附加收5.55%

30 地税局 土地增值税 收入的1%

31 国税局 所得税 收入的3.75%

32 房管局 分丘测绘 土地面积×0.34

33 房管局 分户测绘 建筑面积×1.36

34 房管局 交易手续费 3元每平方米

35 房管局 白蚁防治费 2元每平方米

二、 房地产开发工作流程图

三、 招投标管理流程

四、 房地产开发流程详解（网络整理）

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是

进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学

问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出

地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权

力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载

明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部

门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划

部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度

啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那

个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土

地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主

管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开

发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定

规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用

权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国

有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建

设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的

社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资

设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。再次强调一下：母公

司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交

易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它

在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非

常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部

门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可

以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师

难找啊，感慨一个。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审

查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的

建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之

间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过

规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符

合消防规范，等等等等。

在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平

方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看

起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。这3000平方米的建

筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车

位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，这个2000平方米，到

底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿

化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间

没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中

花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很

简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯

粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周

边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用

地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消

防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那

种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道

路。这么搞行不行？反正个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有

非常严格滴设计要求的。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般

都 …… 此处隐藏：6091字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……