南京别墅分析报告

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南京别墅分析报告

（2005年10月）

南京垠坤代理机构

地产研发中心

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目 录

一、南京别墅市场整体情况 ......................................................................................................................................................................... 2

（一）南京别墅市场的主要别墅类型 ..................................................................................................................................................... 2

（二）南京别墅市场的区域分布 ............................................................................................................................................................. 2

（三）南京别墅市场的价格区间 ............................................................................................................................................................. 3 （四） 南京别墅市场的供需状况 .......................................................................................................................................................... 4 （五） 南京别墅市场未来趋势研判 ...................................................................................................................................................... 5

二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北） ............................................................................................... 10

（一）江宁板块 ....................................................................................................................................................................................... 10 (二) 江北板块 ......................................................................................................................................................................................... 15

（三）城区板块 ....................................................................................................................................................................................... 17

三、别墅个案调查 ............................................................................................................................................................................... 20

（一）玛斯兰德 ....................................................................................................................................................................................... 20

（二）山水华门 ....................................................................................................................................................................................... 22

（三）巴厘原墅 ....................................................................................................................................................................................... 24 (四) 奥斯博恩 ........................................................................................................................................................................................... 25

（五）总结 ............................................................................................................................................................................................... 28

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一、南京别墅市场整体情况

（一）南京别墅市场的主要别墅类型

（二）南京别墅市场的区域分布

南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售别 墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分

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（三）南京别墅市场的价格区间

从图中可以看出，

城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；

江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。

江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。

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（四） 南京别墅市场的供需状况

南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。

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（五） 南京别墅市场未来趋势研判

1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少

通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量

增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房

上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。 2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。

2、土地升值对别墅升值产生很大影响

从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。

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3、别墅价格具有较大升值空间

（1）区域内项目比较，价格差异明显

从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。

（2）国内比较，仍有较大的上升空间

南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。

4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180—260平方米的联排别墅

根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：

（1）最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅

市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板 …… 此处隐藏：6040字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……