土地增值税讲座

土地增值税讲座

詹正华无锡市国际税收研究会常务理事 研究方向：财税与税收筹划

主要内容1.土地增值税立法意图与征管进程回顾 2.我国土地增值税法及其实施细则的主要内容 3.土地增值税计算案例 4.我国土地增值税的征管程序及方式

一.土地增值税立法意图与征管进程回顾1. 我国土地增值税的立法意图 1993-12-13日，以国务院令[1993]第138号 发布中华人民共和国土地增值税暂行条例 其中第一条： 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值 收益，维护国家权益，制定本条例。 关键词：规范交易秩序；合理调节收益

2.土地增值税征管进程与房地产市场泡沫化的关系(1)暂行条例的出台时间是1993年底，缘于1991~1993 广深房地产热； (2)<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知>的出台时间是2007年1月17日，缘于2003~20 06包括2007年的全国房地产热； (3)<土地增值税清算管理规程>于2009年5月底发布，同样缘 于眼下房地产市场的快速升温与国家财税的增长乏力 近日，国税总局针对36户大型企业集团开展税收稽查工作，房地产企业 占到了此次税收检查企业总数的四分之一。业内人士认为，此次或将 对房地产企业的税收征缴情况尤其是土地增值税征缴情况进行较为全 面的摸底调查，此举意在针对目前升温的房地产市场发出警示信号。 (包括万科、金地集团、保利地产、大连万达集团、SOHO中国、北 辰实业、华远集团公司以及绿城房地产等8家公司)

二.土地增值税法及其实施细则的主要内容1.纳税义务人的规定 第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 (以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本 条例缴纳土地增值税。 关键词：转让；国有土地使用权；取得收入 (注意与其他情形的区分，如继承、赠与、出租、抵押、交 换、投资联营等) 2.土地增值额的确定 土地增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额 为增值额

3.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入

4.扣除项目 计算增值额的扣除项目包括： (1)取得土地使用权所支付的金额； (2)开发土地的成本、费用； (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目。 链接：实施细则相关规定

计算增值额的扣除项目，具体规定为： (1)取得土地使用

权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项 目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附 着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建 筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机 构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计 算的金额。其他房地产开发费用，按实施细则(一)、(二)项规定计算的 金额之和的5%以内计算扣除。房地产开发费用=利息+(获得土地支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的， 房地产开发费用按本实施细则(一)、(二)项规定计算的金额之和的10% 以内计算扣除。

房地产开发费用=(获得土地支付的金额+房地产开发成本)×10%以内上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城 市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 与转让房地产有关的税金=转让收入×5% ×(1+7%+3%)+转让收入 ×0.5‰ 注意：房地产企业印花税计入管理费用，故不再在此计入

(5)加计扣除项目 对专门从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除。 加计扣除项目金额=(获得土地支付的金额+房地产开发成本)×20%

5. 土地增值

税实行四级超率累进税率： 增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税 率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税 率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

6.土地增值税计算公式 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣 除系数的简便方法计算，具体公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30% (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额 ×40%-扣除项目金额×5% (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额 ×50%-扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项 目金额×35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

7.减免税的规定 有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 减征土地增值税： 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报 核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三 年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征 土地增值税。 按照《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号 规定对个人销售住房暂免征收土地增值税。

三.土地增值税计算案例例题1.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下： (1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元； (2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元； (3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明); (4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元； 将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。 (其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产 开发费用。) 要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 (1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； (2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； (3)企 …… 此处隐藏：3242字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……