非正式购房合同的法律效力

购房合同纠纷问题的法律分析。

非正式购房合同的法律效力

[案情简介]：2000年9月，杨某看中某楼盘一套商品房，该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错。但当时，开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被人抢先买走，杨某便和开发商签订了非正式购房合同，合同约定，开发商应当最迟于2001年8月1日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月，杨某有权解除房屋买卖合同，开发商除退还宋先生已付房款外，还要双倍退还定金。随后，杨某依约支付了10万元定金，后又支付了首付款40万元。

2000年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求杨某再来签订正式的商品房买卖合同。杨某正式签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2001年10月30日，并且，延迟交付房屋的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，杨某于是签约，但仍然保存了原合同。

2002年1月，杨某因延期交房将开发商诉至法院。

[争议焦点]：

1、在开发商未取得销售许可证时，杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？

2、2002年12月，杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效？

[律师观点]：

1、关于非正式合同的效力

杨某与房地产公司签署的非正式契约（我们简称其为旧合同）的效力究竟怎样呢？客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律规定解决。建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以本案中，非正式合同是有效的。

2、关于新合同的效力

购房合同纠纷问题的法律分析。

事实上，纠纷是在杨某签订了新合同后才出现的，那么，如何认定新合同的效力呢？此时，开发商的合同主体资格已经没有问题，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效，就只能看双方的意思表示是否真实一致。若没有证据证明违反双方的真实意思，那么新合同肯定是有效的，原则上，新合同是对旧合同的补充变更，若新合同没有约定的，以旧合同为准。