非正式购房合同的法律效力

非正式购房合同的法律效力

[案情简介]2000年10月，杨某看中某楼盘一套商品房，该房子套型、 结构、朝向、环境等都很不错。但当时，开发商尚未取得该楼盘商品房预售许 可证。由于担心该房子会被人抢先买走，杨某便和开发商签订了非正式购房合 同，合同约定，开发商应当最迟于2001年9月1日交付房屋，如果开发商逾期 交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期 交房超过一个月，杨某有权解除房屋买卖合同，开发商除退还宋先生已付房款 外，还要双倍退还定金。随后，杨某依约支付了 2万元定金，后又支付了该房 屋买卖款首期10万元。 2000年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证， 售楼处要求杨某再来签订正式的商品房买卖合同。杨某正式签约时，发现正式 合同中，交房时间被推迟到了 2001年11月30日，并且，延迟交付房屋的违约 处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算。对此，售楼处工作人员解释， 这只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，杨某于是签约，但 仍然保存了原合同。 后来该楼盘在开发过程中出现不少问题，开发商擅自 更改了小区规划，杨某于是不准备再购买该房屋。2001年10月，杨某向开发 商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍 返还定金。而开发商认为，杨某既然已经签订了正式的商品房买卖合同，就应 该接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任， 但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。 2002年1月， 杨某依法将开发商诉至法院。 [争议焦点] 1、在开发商未取得销售许可 证时，杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？ 2、2002年12 月，杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效？ [律师提醒]购房者 在购买商品房的过程中，应当遵循法律的规定程序步骤，简要提示如下：先行 委托律师调査开发商信誉及资质査验商品房销售许可证；在交纳定金前，了解

将耍签订的买卖契约并确定全部条款；交纳定金时须约定，如果最终双方没有 对契约达成一致意见，定金应当全额退还等。开发商签约时的所有承诺，应当 明确写入正式合同。同时，购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材 料，不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺。 [律师分析]商品 房买卖过程中，经常会出现开发商在未取得房屋预售许可证的情况下，以各种 方法变相进行商品房销售的情形。下面，就该案中两份合同的效力逐一进行分 析： 一、关于非正式合同的效力 杨某与房地产公司签署的非正式契约 (我们简称其为旧合同）的效力究竟怎样呢？客观讲，在取得预售许可证前就 开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开 发商通行的做法。不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律 规定解决。 建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商 品房销售（预售）许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品 房销售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。 而上述的通行做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的 规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性 规定的合同无效。因此，本案中，杨某与开发商签订的旧合同是无效的，不能 得到法律的保护。 合同无效，只是导致合同中约定的有关条款得不到法律 的保护，但合同双方仍可以在合同约定之外，得到相应法律的保护。《合同法》 第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因 此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 以本案为例， 既然旧合同是无效的，并且合同从签订时起就没有法律效力，那么杨某可以主 张该合同无效，并要求退房、退款。而杨某在明知该合同无效的情况下仍然签 署合同，其自身也是具有一定过错的，但这并不妨碍杨某要求开发商退还房款

及赔偿损失。如果要求开发商支付违约金并双倍返还定金，则是追究违约责任 的表现，既然该合同己经无效，那么依据法律规定，当事人也就不承担合同中 约定的违约责任。因此，杨某无权同时要求开发商支付违约金和双倍返还定 金。 二、关于新合同的效力 事实上，纠纷是在杨某签订了新合同后才 出现的，那么，如何认定新合同的效力呢？此时，开发商的合同主体资格已经 没有问题，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效，就只 能看双方的意思表示是否真实一致。 如果双方之间签订合同时，意思表示 是真实的，比如说，开发商己经告知客户，一切将按照新合同来运行，包括交 房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更，或者客 户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作变更，要求在新 合同中继续规定原有旧合同的条款，开发商也接受了这种意见。那么，双方所 签订的合同是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可了新合同，从而 确立了新的权利义务关系。这种关系是独立的，并非是原有旧合同的延续，哪 怕是新旧合同中部分条款完全一样。这样的新合同是有效的，双方都要受新合 同约束。房地产公司应按新合同约定的时间、面积、条件交房，客户也不可以 随意退房。 但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效，另 一方面，新合同与旧合同之间存在许多重要条款的不同。这就不能理解为新合 同是在购房者意思表示真实的情况下签订的，而应该说，是在开发商售一定程 度的误导下签订的，这样签订的新合同，本律师认为应当是无效的，因此，该 合同对双方权利义务的约定，也应当是无效的，杨某可以要求退房退 款。 但是，如果通过诉讼解决，杨某将面临极大的举证困难，杨某应当举 证证明新合同是在开发商的欺骗误导之下签订的，否则杨某将承担不利的诉讼 后果。