05通泰地产视点：透视商业地产发展的六大瓶颈

透视商业地产发展的六大瓶颈

05通泰地产视点：透视商业地产发展的六大瓶颈 http://www.77cn.com.cn 搜房租房网 2009 年2 月19 日 世纪通泰商业研究院 通泰地产

[摘要] 商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。

商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此，商业地产受到越来越多的追捧，但结果往往只有少数能够获得成功，其余大部分都只能以失败的结局退出商业地产大舞台。但这些困难并没有阻挡住地产商们投身商业地产的热情，就在这屡战屡败，屡败屡战的反复实践中，国内商业地产得到了缓慢的提升。究其失败的根源，一方面与开发商自身因素有关，另一方面则与商业地产其复杂程度密不可分。想要在复杂多变的商业地产市场获得成功，不突破重重瓶颈，难以获得成功。

瓶颈一：住宅观念根深蒂固

当前国内部分商业地产开发商都有住宅开发的背景。因此他们在项目运作过程中不可避免的会将住宅开发过程中的观念和思维方式用于商业开发，认为商业地产跟住宅一样，只要做好了就会有人买，卖出去了就可以马上变现。正因如此，不少中小企业不顾自身实力有限，盲目跟风。由于缺乏对商业地产的了解，导致前期考虑不足，大量重复建设、网点布局结构性、地域性不合理的案例屡见不鲜，加之后期销售过程中，许多发展商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者；还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，不仅招商效果不好，而且增大了后期经营困难。

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瓶颈二：资金的紧箍咒——融资难

商业地产是资金密集型行业，具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的特点，这就决定了商业地产的融资难度远大于住宅开发。通常，商业开发过程中自有资金的比例至少不要低于50%，比例达到80%是最理想的，而这种条件无疑近乎苛刻。但这却是当前商业地产开发过程中不可回避的难题。国内许多大型商业项目在运作过程中，之所以会出现这样或那样的问题，究其原因，最重要的就是没有一个良好的融资渠道和变现渠道。毕竟，资金充足的开发商只是少数。对于大部分不具备较强资金储备的中小开发商来说，解决融资难题的渠道，是商业地产发展过程中亟待突破的瓶颈之一。

在国内目前的法律环境下，商业地产资本积累方式主要有以下几种：

1、上市募集（IPO）。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之

一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，从早期顺驰上市夭折，到07年国家发布严格控制房地产商上市融资的条令，想通过该途径解决资金问题变得越来越困难。事实也证明，上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。

2、房地产投资信托（REITS）。该模式目前仅在仅在香港、新加坡、台湾等地区发展较成熟，而国内市场还处于探索阶段，通过REITS上市融资，还十分有限，不过其新颖的资金运作模式为房地产商的融资难题的解决提供了可借鉴的方法。

3、合纵之术。虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。

除此之外，面对苛刻的融资要求，开发商还可以通过专业化的运作手段来降低自有资金不足的风险。例如商业地产依靠银行信贷虽然占到资金90%以上，但后期运营情况良好；或者前期调研定位准确，很快地得到市场的认可；再或是开发商本身握有大量专业店品牌店

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的资源，使得后期招商进行顺利，人气飙升等；还有已经运作成功一个商业项目，从而确立了品牌效应，带动第二个、第三个商业项目持续成功等等。

瓶颈三：定位的关键——有的放矢

商业地产的核心是定位。定位就像射箭，中的和脱靶是完全两回事，定位的准确与否直接关系项目的总体成败。在实际运作中，一个成功的项目定位内容涵盖业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑景观定位等诸多方面。每个环节都相互关联、相互影响，一着不慎，便有葬身覆灭之虞。

但目前国内商业地产定位缺乏创新模式，由此导致复制仿效之风盛行。一旦某项目成功后，不少开发商直接拿来主义，根本就不考虑因地制宜，最终失败也就在所难免。每个城市的历史、文化背景、人口结构与人口素质都不相同，就算是同一个城市的不同地段，商业形态与氛围也不同，甚至是同一地段哪怕是隔一条街，其业态也要重新考虑。这就需要定位具有较高的准确性和科学性。为此，商业地产定位过程中，以下几项关键指标尤为值得注意：

u 可操作性：影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是注重商业资源的配置。定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的；二是注重开发商的实力。开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

u 适应性：商业地产定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，因此一个成功的定位既注重产品的销售，同时又注重销售对产品的定位。为此，发展商在基于所在商圈深刻理解和目标客户的深度研判的基础上，必须明白目标客户是谁？要满足他们的哪些需求？通过怎样的业态组合完成定位？主力店是哪些？他们对物业的要求是什么？……等等问题。只有当这些问题明确了，才可以做到有的放矢。

瓶颈四：经营模式——没有最好，只有最适合

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当前商业地产经营模式上，存在着出售、出租、租售并举等三个大类，涵盖零售零租、零售整租、不售整租、不售零租、不租不售自营、租售结合等六个子类。不同经营模式面对不同的经营对象，具有不同的优缺点。

特点分析：

1、整体出售：通过销售直接出让产权，快速回收资金。这种模式通过对产权的出让，可实现资金的快速回笼，但过度分散的产权，增大了后期的经营和管理难度。一般只适用于临街商铺和产业商铺，而大型购物中心这样的项目则不宜使用。

2、 只租不售：这种模式对发展商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。同时产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。

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3、 不租不售：这种模式开发商自己做商业经营，以物业为股本，通过成立专业商业经营公司，与知名商家合作或 …… 此处隐藏：3057字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……