王府井公寓策划案

王府井公寓策划案

《王府井公寓整合行销企划暨合作方案》

一、 项目定位分析：

王府井公寓项目的整体定位是：黄金口岸的中高档酒店式商务公寓。之所以确定为此，源于以下三大理由：一是口岸的不可再生性。“南靠蜀都大道，西与商业场相邻，东为福兴街，北邻华兴街，”的地理位置在成都的繁华商业地段属于最后的一块宝地，对于商业机构选择办公场所具有不可替代的优势。二是开发商的商誉的潜在影响力。作为中国最大的商业零售上市公司，“王府井”在国人心目中的地位不容小觑，其品牌的辐射力也增强了楼盘的竞争能力。三是酒店式公寓在成都房地产市场仍属于不够成熟的品种，市场存在一定的有效需求。 针对上述整体定位，现将王府井公寓的具体定位阐述如下：

1、功能定位：两大功能：一是中小型企业办公，二是中高级白领居住。

2、客户定位：客户主要由以下几方面构成：

外地（包括国外）大中型企业驻蓉分公司、办事处；

成都市本土成长性较强的中小型企业；

成都周边的大中型私营企业主（包括以地缘为纽带的族群）；

以购买有增值潜力和租金收入的楼盘为投资手段的个人或企业。

3、价格定位：售价走中偏高的价格路线，租金走中档路线。前者是通过增加楼盘的功能设计、装修硬件、服务项目、大厦配套等内容了提高楼盘的附加值。后者则强化租家（即用家）的使用欲，从而为带租约的销售打好基础。

现实依据：

1、位于领事馆路的万兴苑大厦，楼高19层，建筑面积22500平方米，建于1995年。设计方面有很多缺陷，如：电梯只有两部，速度较慢；车位不足，只有27个；户型结构不尽合理（原设计为住宅），配套不多。但销售状况非常好，由于市场的自身调节，该大厦4—19楼已由原来的纯住宅中70%改为中小型企业的办公用房，而且迄今仍有很多用家有意入住该大厦。其原因主要是：地理位置优越，棕北一带已形成了一个新的商圈和消费环境；交通便利；大厦以入住的业主有不少知名的企业，人气较旺。

2、目前成都市中心区的高层楼宇的租金平均为100元/平方米，普遍特点是出租率较高，原因是口岸好、交通便捷、周边商业配套齐全。如：新时代广场的租金为90—120元，出租率

王府井公寓策划案

80%；外贸大厦的租金150元，出租率80%；川信大厦现在热销，有银行处理系统，一至三层全部搞成配套。业主愿租不愿买，报价9000元/平方米。世贸中心出租率60%。

建议：有必要在确定了项目定位后，再针对该项目进行一次专项调查，重点放在行情调查、竞争楼盘调查、目标客户调查等方面。

四、联席工程之物业管理：

项目策划和市场推广是实现销售的前提，物业管理是销售的延续，因为发展商在销售时的许多承诺只有在物业交付使用后才能得以兑现。因此，广告策划、销售、物业管理三者是不可分割的。我们常见的现象是，三者分别由广告公司、发展商和物业管理商来操作，由于彼此的思路、管理风格等方面有较大是差异，结果是出现三者之间的脱节，最后为业主带来很多不便和不满，影响了发展商的声誉。我们所倡导的全程服务概念，就是为了彻底解决这种常见的不和谐，使整个项目的思路得到最大限度的统一，使资源得到最大限度的整合，达到最后的成功。

王府井公寓的物业管理拟借鉴国内最优秀的物业管理公司——深圳万科物业管理公司的管理模式、引入其管理资源，为业主提供有效和全面的物业管理服务。具体参见《王府井公寓物业管理建议书》。

王府井公寓物业管理建议书

一、我们对物业管理的理解：

1、物业管理是房地产开发的最后一道防线。

如果说业主与发展商的交道只有办理购房手续时的一次，那么，业主与物业管理公司的交道就是一生一世。所以住宅小区的物业管理水平的高低直接影响业主的生活质量和心情。 在房地产开发过程中，规划设计、施工质量、户型结构、环境配套等重要因素，都可能由于发展商的不成熟、当时的特殊情况而有这样那样的遗憾或不足，作为不动产，房地产又有很大的不可更改性，所以物业管理之于房地产相当于售后服务之于家用电器，一切的遗憾必须也只能通过物业管理去解决和弥补。

2、物业管理是房地产品牌增值的有效手段。

在国内房地产界声明赫赫的万科公司，之所以树立了城市花园的优质品牌，是与其对物业管理的重视和投入须臾不可分的。据统计，万科每年在全国12个城市所开发的项目中贴补物

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业管理的费用达2000万元，得到的回报是，在同等的建造标准、地理位置，万科开发的物业要比同行每平方米多卖1000元，而且形成了良好的口碑效应，万科在深圳开发的物业，几乎有一半以上的客户是老业主推荐的。

在成都房地产市场，还没有象万科这样的发展商，同时广大的客户也没有把丰厚的回报给予那些值得回报的企业。

3、物业管理是市场经济中尚不成熟的行业。

限于我国在物业管理政策方面的不完善和业主自身的消费能力不够，物业管理行业在全国范围内基本上处于全面亏损状态，这也是造成物业管理一方面方兴未艾，另一方面举步维艰的主要原因。

物业管理自身不能自我发展、自我循环，还导致了这个行业的推广和拓展受到局限性，大部分优秀的物业管理公司是由发展商组建的，除了管理自身的物业，几乎不可能去接管别人的物业，使整个社会的物业管理水平得不到迅速的提高。

以成都为例，虽然已经注册的物业管理公司已达100多家，其中也不乏锦绣花园这样的全国优秀物业管理公司，但大多数同行还处于对物业管理的摸索阶段，而社会上还缺乏专业的物业管理顾问公司，未能将已经成熟的物业管理体系推广于社会。

当然，上述情况也为有意进入物业管理行业的发展商提供了空间和可能，应该说，谁觉悟的早，谁就会得到市场的超额回报。

二、高层楼宇物业管理要点：

1. 入住管理

2. 装修管理

3. 商业网点管理

4. 治安管理

5. 清洁管理

6. 绿化管理

7. 对外服务管理

8. 停车场管理

9. 人力资源管理

10. 财务管理

三、服务内容:

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1. 前期物业管理顾问服务:

协助发展商组建物业管理公司(组织架构、人员配置及招聘、费用预算、员工培训计划及实施)；

提供全套的物业管理规章制度(详见附件)；

提供物业管理的中高级专业人才(名单附后)。

2. 直接参与物业管理的运作服务：

合作方式:采取合作一年时间、带出一支队伍、完善一套制度、形成一种模式、树立一个品牌的“五个一”模式。

四、收费方式及标准:

1、前期物业管理顾问费: 80000元

2、直接参与物业管理运作(按照大厦建筑面积及档次收费):

按每平方米每月0.25元收费。（我方派驻的管理人员按该物业管理公司的职务标准工资支薪）

附件：

一、公众制度：

１、业主管理委员会章程

２、业主管理委员会与物业管理公司权利及义务关系

３、大厦住户精神文明建设公约

４、大厦消防管理规定

５、大厦装修管理规定

附１：装修施工队安全责任书

附２：装修施工人员登记表

附３：装修申请表

６、大厦停车场管理规定

７、大厦非机动车辆管理规定