房地产企业税务稽查应对培训

房地产企业税务稽查应对培训

陈雪平

财富巨人，纳税侏儒

2004年开展的第一次全国经济普查报告： 房地产行业的利润率仅为6.7%,不管是净资 产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全

国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。 福州市物价局2006年在全国率先公布了该

市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%, 最高的超过90%。

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财富巨人，纳税侏儒2007年2月，中央统战部、全国工商联、中国民(私)营企业研究会共同发布的一 份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的 电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。其中，房产业的利润率一般在15 %-30%之间；地产业利润率更是高达100%-300%。 房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。 一部“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了45 %。 在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中， 有11位涉足房地产行业。

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财富巨人，纳税侏儒2005年，国税总局公布的2004年度“中国纳税500强”企业排行榜中，前300名内没

有一家房地产企业，500强中也只有一家。2006年9月2日，国税总局发布的“中国纳税500强”企业中，房地产企业的数量仅 占0.6%,纳税额仅占0.3%。

房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业。2007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房 地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度 关注。

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本次培训目的

针对行业特色 探讨稽查策略 剖析稽查内容 指导业务操作 关注涉税事项 重点项目解析

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本次培训的内容

一、房地产行业的特点及对税收检查的影响 二、房地产行业的检查策略 三、房地产行业预售的检查 四、房地产行业收入的检查

五、房地产行业税前扣除的检查

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一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响

(一)房地产企业经营活动的主要业务 (二)房地产企业开发审批过程及批件

(三)房地产企业行业特点对税收检查的影响(四)房地产企业主要税收违法行为

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(一)房地产企业经营活动的主要业务房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地 使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展

起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形

成一个独立的行业——房地产业。 1.土地的开发与经营

2.房屋的开发与经营《城市房地产转让管理规定 》 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

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(一)房地产企业经营活动的主要业务

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发 投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地 进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础 设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用 地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 3.城市基础设施和公共配套设施的开发 4.代建工程的开发

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(二)房地产企业开发审批过程及批件

立项审批

由公司向建委提出立项申请，建委 与发改委会签审批文件，公司凭立 项文件，向发改委申请投资计划

立项批复

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(二)房地产企业开发审批过程及批件由规划管理、土地管理、财政部门 负责，通常包括办理“两证一书” 即“建筑工程规划许可证”、“规 划用地许可证”、“选址意见书” (确定用地范围，审核红线图)

规划审批

(1)城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 (2)城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 (3)国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 (4)土地开发协议及补充协议(通过协议列支拆迁费和开发费的依据 )

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(二)房地产企业开发审批过程及批件

施工审批

房地产公司向建委报送规 划许可证和规费缴纳凭证 等资料，申请施工许可证， 由建委、消防、环保、市 政公用等部门分别负责

(1)建委颁发的施工许可证 (2)企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出

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(二)房地产企业开发审批过程及批件

销售审批

依据《商品房销售管理办 法》、《城市商品房预售管 理办法》

(1)房屋管理局颁发的商品房销售(预售)许可证，作为可售面积的依据 (2)企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收 入的依据。 (3)规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣 工验收备案表(确定开发成本的终止日) (4)房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表1313

(二)房地产企业开发审批过程及批件

产权审批

商品房交付使用后，由业主向 房管局报送购买房产的资料， 办理房产证

房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产 权

、转让产权以及销售产权的依据

资料：房地产开发的法律程序、步骤和税费

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(三)房地产企业行业特点对税收检查的影响

房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。 1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一 单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成 本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核 算的真实性和准确性难以逐笔核实。

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(三)房地产企业行业特点对税收检查的影响

经营业务复杂一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施 工、销售、售后服务等过程。 二是涉及面广、经济往来对象多。

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