海口市别墅市场调查报告

明 市 别 墅 市 场 调 查 报 告 二O一一年七月十五日 海南森鸿房地产营销策划有限公司 企划部 俞士红 昆

前言

“别墅”，晋书谢安传：“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。

“别墅”英文VILLA ，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：The often large luxurious country house of well-to-do person （一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。

“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。

那么海口的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？我为此查找各方资料，作了深入的市场调查。

1、调查内容

（1）全面了解海口市的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、

户型、建筑风格、配套设施、环境状况。

（2）重点盘子的规划设计特色，开发策略、销售策略。

（3）开发商在开发别墅中遇到的问题。

2、调查目标

（1）弄清海口市别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。

（2）研究海口市别墅建设特点与存在的问题。

（3）寻找海口市适合别墅开发的模式。

（4）预测未来海口市别墅建设发展趋势。

一、 昆明别墅状况综述

由于０６年国家继续停止对别墅用地的供应，这为全国的别墅市场打造了一个非常好的政策环境。海口由于拥有气候、海景、温泉等丰富的资源，所以海口别墅的价值就会更加的突出，也会很快的被市场所挖掘。同时海口海边用地的减少、国家对温泉资源的控制，这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时，也在加大海口现有别墅的价值含量。所以０６年对海口现有的别墅项目将是一个极为明显的复苏之年。

中国别墅的发展已经有十几年了，海口的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中，别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。现在的

别墅市场已经从原来追求大户型、超豪华的阶段演进到了喜欢户型稍微小些，室外的花园大些。也就是说，市场从原来室内的私密的大空间追求开始转向室内空间压缩，室外开放的空间扩大的趋势。同时室外土地的空间，中国人更喜欢用领地的概念来定义。加上国家对别墅用地的限制，那么土地对于市场来说，成为别墅销售的核心。

现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围，别墅是需要细节的、需要沉淀的，这不仅仅是营销层面上的问题，这些是别墅的组成部分，没有这样的产品要素和品质，那不叫别墅，只能叫“大房子”。

海口别墅市场的发展史非常短，主要经历了二次发展浪潮。

第一次浪潮是20世纪90年代初，海南建省后的别墅开发浪潮因为房地产业的畸形发展而达到了顶峰，主要为早期建在城市边缘、现已被城市包围的项目，一般为单体独立别墅。这类别墅由于年代因素，建筑风格陈旧落伍，只能称之为大房子，大部分已沦为外地低收入打工者的出租房或者流浪汉栖息所。今天，海南许多地方的还没处理完的烂尾楼就是最好的记忆。

第二次浪潮是2001年到今天，随着海南经济的持续发展，海口明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，南扩西移，城市基础设施得到很大改善，环城快速公路的规划改变了人们的时空概念，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。

（二）昆明市别墅区板块分布状况

1、西海岸

（1）美视高尔夫滨海花园

（2）泰达·比华利山庄

（3）传世佳宝

（4）黄金海岸

（5）阳光经典

（6）西海岸高尔夫球会

（7）海悦天伦

2、海甸岛

（1）宝安·江南城

（2）海南大公馆

3、西南区（金盘、秀英）

（1）锦绣京江

（2）万花坊

（3）阳光巴洛克

4、其他

（1）东海艺墅

（2）椰风海韵

（3）北纬18°

（ 三）在售的别墅项目状况：

（1） 案名：泰达·比华利山庄

开发商名称：海南西秀海景园实业有限公司

位置：海口西海岸滨海西路189号

别墅类型：独栋、联排、叠加、公寓 占地18万平米，436户，2-6层

建筑面积：大型460平方米／套，小型188平方米／套

建筑风格：后现代风格，坡屋顶

价格：7300 -10800元／平方米

工程形象进度：建筑工程基本完工，配套设施正在修建。10月可交付使用。

主要客户群为岛外成功商务人士，主要用为旅游度假。

特点：依山傍海，景色秀丽，独栋别墅花园面积较大，较人性化的在小区内建造了近1

万平米的私家人工湖。

（2） 案名：海南大公馆

开发商：海南金手指房地产开发有限公司

位置：海口市海甸岛万恒路28号

别墅类型：独栋、联排、叠加，占地85.5亩，40户

建筑面积：230m²－640m²

建筑风格：组团式规划，坡屋顶

价格：5000-10000元/ m²

配套设施：会所、泳池、温泉入户

主要客户群为海南二次置业人士，带有部分岛外投资度假客户

特点：临海，组团式规划设计，每个组团都拥有5000至8000平方米的组团中心花园，人

车分流

（3） 案名：东海艺墅

开发商：海南祥昌实业有限公司

位置：海口琼山区货运大道1号

别墅类型：独栋、双拼、联体、叠加，占地7万平米，130户

建筑面积： 215 m²－575 m²

建筑风格：传统风格，坡屋顶

价格：独栋5000元/ m²左右，叠加3800元/ m²

目前销售比较困难。主要客户群为海南二次置业人士

配套设施：会所、泳池

特点：外型较为粗糙，位于南渡江边，通往美兰国际机场的主干道货运大道，

推广策略：频繁举办各类活动

（4） 案名：万花坊

开发商：海口市秀英土地房产开发公司

位置：海口市丘海大道58号凤凰花城

别墅类型：独栋、双拼别墅，规划占地90亩，60套，

建筑面积： 320 m²－346 m²

建筑风格：中式庭院，坡屋顶

价格：均价4880元／平方米 二三期价未定，预计超5000

工程形象：一期已售完交房，二期正在施工，

主要客户群体为在海南二次置业人士，投资度假较少

特点：底容积率，纯别墅社区，独立庭院。

（5） 案名：阳光巴洛克

开发商：海南亿合实业有限公司

位置：海口丘海大道与南海大道交汇处（京豪酒家旁）

别墅类型：26栋别墅，3栋公寓，占地3万平米，107户

建筑面积： 公寓77 m²－290 m²，别墅351m²－384 m²

建筑风格：欧式风格，坡屋顶

价格：复式公寓2880元／平方米 别墅5880元／平方米

工程形象：现房，已售80%，

主要客户群体为在海南二次置业人士，投资度假较少

特点：欧式风格，交通便利。

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