商业营销策划方案模式分析_86p_营销策略

营销策略提报

营销策略纲要一、策略梳理 附：炒作(诉求点)备忘录

二、战略确立

附一、MALL概念：

三、要素设计

附二、全民创富概念

四.执行方略：

附三、其他概念：

一、策略梳理

1、基本条件· 约1.5万m2待售产权商铺； · 期房(开盘时约正负零); · 入市期暂定为易初莲花(首个)店开业阶段；

· 计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为10年8%;· 提出10年8%返租，基于三种考虑； A、规避竞争，制造门槛；

B、便于自主经营；C、投资高回报营销策略。

2、S· W· O· T分析

S(优势)· 商业类型优势(MALL); · 商业规模优势(10万m2); · 品牌商家资源优势； · 产品优势(设计、环境、硬件) · 待售面积规模适中优势； · 返租回报优势。

W(劣势)· 地段认同度； · 期房销售 · 价位水平(目前全市最高 价位之一); · 待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货

O(机会)· 商业项目推盘少，估计 入市时暂无 竞争性项目 · 返租销售的市场空白； · 易初首个店的开市效应。

T(威胁)· 楼价限制 · 市场对产权商铺的接受度； · 市场对高价位的认同度； · 市场返租的接受度。

S(优势)

S· O 战略

· 商业类型优势(MALL); · 商业规模优势(10万m2); · 品牌商家资源优势； ·产品优势(设计、环境、硬件) · 待售面积规模适中优势； · 返租回报优势。

O(机会)· 商业项目推盘少，估计入市时 暂无竞争性项目 · 返租销售的市场空白； · 易初首个店的开市效应。

战略· 适时入市和强势入市，高起点， 力争要成为年度商业项目的第一 品牌； · 主打投资概念，强化返租的吸 引力； · 一盘推盘。

W(劣势)

W· O 战略

· 地段认同度； · 期房销售 · 价位水平(目前全市最高 价位之一); · 待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货

O(机会) · 商业项目推盘少，估计入市时暂无竞争性项目 · 返租销售的市场空白； · 易初首个店的开市效应。

战略· 以项目、产品、投资品牌的 推广，从而化解地段不足， 如：MALL概念。 · 强调销售的是MALL黄金铺， 且仅有10%面积出售

S(优势)

S· T 战略

· 商业类型优势(MALL); · 商业规模优势(10万m2); · 品牌商家资源优势； · 产品优势(设计、环境、硬件) · 待售面积规模适中优势； · 返租回报优势。

T(威胁)· 楼价限制 · 市场对产权商铺的接受度； · 市场对高价位的认同度； · 市场返租的接受度。

战略· 强化项目、产品、投资优势，从 而弱化价位； · 通过返租降低首付和月供； · 对返租回报进行“易理解，可接受

的 阐释” ,如：个案化； · 市场引导的必要性。

W(劣势)

W· T 战略

· 地段认同度； · 期房销售 · 价位水平(目前全市最高 价位之一); · 待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货

T(威胁)· 楼价限制 · 市场对产权商铺的接受度； · 市场对高价位的认同度； · 市场返租的接受度。

战略· 炒作、包装； · 销售技巧运用； · 证言式； · 个案化； · 比较说明。

3、梳理 营销优势:首个MALL、首个产权商铺、首个返租、首个小面积铺位 首例采用产权商铺销售模式。

采用产权商铺的销售模式，考虑当地返租售铺的市场空白；对销售 模式适当进行因地制宜的调整和适应；

高起点入市，“不是又推出一个商业楼盘，而是城市新商业的复兴，

这对项目包装炒作推广提出了高要求；

前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式

认同；

销售阶段的战术运用的创新和组合； 价位设计要多方位考虑；

二、战略提出

1、WHO(卖给谁)

全民投资，(大众的、广泛的)

2、WHAT(卖的是什么)·高回报、低风险、稀缺性的产权商铺， · “卖的是产权商铺，更是投资收益”

3、WHY(为什么买)· 投资的唯一性(首个MALL、CBD商业前景) · 投资的可观性(10年8%的回报) · 投资的安全性(品牌商家组合，仅有10%待售商业物业) · 投资的可行性(低门槛)

4、HOW(销售过程)

筹备期

引导期

认购期

战役期

调整期

开盘期

5、战略要点· 产权商铺； · 销售策略基本法

· 划小分割；· 返租回报；

· 市场引导是策略可行的关键 (MALL概念、投资回报概念两者同等重要);

· 认购水平是开盘火爆的关键。

三、要素设计 (4P)