物业安全管理案例分析

安全： 是指不受威胁，没有危险、危害、损失。人类的整体与生存 环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。

安全生产： 指在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损 失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业 人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关 活动。

安全, 需要的是行动，而不是口号！

居家防盗篇

来访安防篇消防管理篇

车辆管理篇消防管理篇

员工管理篇职业安全篇 风险防范篇

居家安防篇【案例一】: 报警器误报惹了祸 一天，某物管公司值勤保安接到住户联网的报警信号后即赶 赴现场，在楼道听到住户家中有响声敲门无人开门，于是保安 就用工具将门强行破开，发现家中住有一位老太太，而报警信 号属于报警器误报。物管公司领导闻讯立刻向住户赔礼道歉， 并修理好损坏的房门。后来业主对物管公司提出赔偿要求。 【案例二】: 报警求助处理不当 一次，上海某住宅小区物业管理处接到一住户的报警信号， 派出2名保安前往处理，保安员找到报警住户门口，经敲门无人 应答，思考再三没有破门而入，而是守候在业主家门口，事后 才知业主家发生了刑事案件，业主以管理处不及时破门救助为 由，把物业管理公司告上法庭。

居家安防篇【评点】:上述两个案例反映了这样的矛盾：物管公司 收到报警信号后，该不该破门而入，强行入室？ 《刑法》第245条规定：“非法侵入住宅罪，是指非法 强行侵入他人住宅，或者经住宅主？人要求退出仍拒 不退出，影响他人居住安全和正常生活的行为。” 《刑法》第二十条、二十一条规定：为使国家、公共利 益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进 行的不法侵害或正在发生的危险，而采取的制止不法 ？ 侵害的正当防卫或者不得已采取的紧急避险行为，造 成损害的，不负刑事责任。思考：物业公司是否应当承担侵权责任

居家安防篇解析：【案例一】保安的行为不构成非法侵入住宅罪，但对业 主财产权利的侵害显而易见，可视具体情况与业主进 行沟通，可向业主赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有不作为之嫌， 至少存在管理瑕疵。

居家安防篇【建议】:在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件 性质的能力； 3、在正确判断业主家正在发生火灾、煤气泄漏、刑事案件等特别严重的情况

下，依据法律上紧急避险或正当防卫的规定，可果断破门而入实施救助； 4、在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取 必要措施； 5、当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三 人在场见证方可进入。第三人可拟请派出所、居委会、业主委员会、业主 的亲戚朋友或者邻居； 6、在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果最好、损失最少、业主最 能接受的方式进行； 7、有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式(比 如《业主手册》等)进行约定。

来访安防篇【案例三】:谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 某小区实行封闭式管理门口挂有明显的“私家花园、 谢绝外来人员进入”标示牌，一天一外来人员以参观 健身为由要进入小区，在小区保安拦阻制止的情况下 此人大发雷霆并且出口辱骂保安，并扬言要到有关政 府职能部门投诉及到媒体上宣扬此事，他的理由是小 区内的公共场地既然是“公共”就应该公开自由进出， 小区管理处这样的做法不合法。 【评点】:上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入 住宅区的做法是否合法？

来访安防篇【解析】: 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区 无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。

来访安防篇【建议】: 1.讲解有关的法律解释，阐述这样做的法律依据。也可以通 俗的讲小区所有的设施，场地都是核价分摊在每户业主的 购房款里面的，也就是全体业主的私有财产，不是市政公 众场所。 2.提示对方换位考虑一下如果他自己是否也希望住在一个安 宁、安全的环境里。 3.如业主亲友来访或政府部门执行公务，为安全起见，则可 根据公安部门要求，采取对外来人员身份进行确认、登记 或者由业主代为登记及派人陪同的情况下进入。

来访安防篇【案例四】:业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若 无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室， 开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15 楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装 修已经搞

完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入 证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》,晚6 时后应停止装修，请予合作和谅解。 这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们 来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止， 他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。

来访安防篇

【评点】:业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？ 【分析】:进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其 人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的 一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格 管理，有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持， 甚至是消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理， 业主们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务 意识差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件， 物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管 理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行， 严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。

来访安防篇【解决方法】: 1.当保安员和保安班长文明劝说，巡逻保安员已去邀 请业主。 2.当装修人员欲动手殴打告诉他们我们的巡逻人员去 邀请业主了我们会和业主协商处理，这是就不要在 和装修人员讲解理论了，有效避免矛盾激化。 3.业主赶到后保安员不再与装修人员理论，领班马上 向业主说明情况，讲明我们的管理制度争取业主的 理解。 4.业主理解后请业主来和他的装修人员解说处理。

居家防盗篇【案例五】:业主家中被盗，物业公司应否赔偿？ 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗 贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭， 负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没 有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与 小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己 交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护， 于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力 追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一 个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。

居家防盗篇【评点】:业主家中被盗，物业公司应否赔偿？ 解析： 本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。 法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小 区为封闭式管理，而小区的一处侧门 …… 此处隐藏：2621字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……