上海东外滩滨江效应凸显_童洁

中国房地产报/2013年/4月/29日/第A11版

国土

上海东外滩滨江效应凸显

见习记者 童洁

继南、北外滩和陆家嘴 3个滨江区域成功崛起后，东外滩成为上海新一轮“滨江建设”的重点区域。

2002年年初，杨浦区启动滨江综合开发；2007年，大连路隧道、杨浦大桥通堑，轨道交通开通，复兴岛宣布开发，东外滩滨江住宅区的蓝图初显端倪；2010年，上海世博会召开，吸引了超过 7000万人次参观，世博会的人气为东外滩的发展锦上添花。上海世博会之后，“后世博效应”扩散，杨浦区的交通配套设施得到极大改善，东外滩区域向现代服务业的转型开始加速。

根据黄浦江岸线核心区中心段的结构规划，结合产业结构调整，杨浦东外滩分为 5个功能区，即渔人码头博览旅游观光区、杨浦大桥特色滨江商务社区、复兴岛度假休闲会展区、滨江科教区、高新技术产业带，形成了以高档居住休闲区为主，融金融、商业、办公、旅游为一体的开发思路。 中国房地产数据研究院院长陈晟表示，东外滩属于后发优势板块。“近年来，黄浦江靠近外滩的区域已发生了翻天覆地的变化，相信这个奇迹同样会在东外滩发生。”

“浦江链”上的一块宝地

“东外滩”被界定为是“北外滩”的延伸，其位于秦皇岛路以东、杨树浦路以南。其东侧长达 15 .5公里的黄浦江江岸呈 U形大转弯，形成了杨浦区三面环水的滨江地脉特征。

如今，东外滩与南、北外滩及陆家嘴共同组成了上海的“生活枢纽带”———黄浦江景观带，成为一条名副其实的“浦江链”。在南、北外滩和陆家嘴的开发基本告一段落之后，位居黄浦江最下游的“东外滩”便成为“浦江链”上的最后一块宝地。

根据规划，到 2020年，杨浦区将形成“一个中心、一条发展带、两条轴线、五个功能区”的空间布局结构。其与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务功能区，中心城区唯一的岛屿复兴岛未来将建成环岛生态高档居住区，江浦路规划为“渔人码头”，糅合中西文化，建成具有水上风情的休闲、餐饮、购物、观光场所，成为滨江岸的标志性建筑。

目前，东外滩面积为 80公顷的商贸区建设正在如火如荼地进行。此项规划依托杨浦区大型国际采购中心的建设，并与虹口区的“北外滩”开发相联动，形成黄浦江金三角的两翼。不仅如此，区域内新江湾板块豪宅居住氛围已经形成，加上区域内五角场板块商业、交通配套成熟，“城市副中心”的价值逐步凸显，吸引了数以百计的知名企业进驻。

据不完全统计，杨浦区目前已入驻中小科技企业 5077家。其中，总收入超过千万元的企业有 255家，总收入亿元以上的企业超过 40家。杨浦区积极扶持企业市场化融资，目前拥有各类上市企业 11家，还有至少 5家科技企业即将在国内创业板上市。

“杨浦区政府引进总部经济，打造科学杨浦，不仅引进了西门子、电信等总部经济，还带动了一批下游的企业到东外滩来发展。”位于东外滩区域内的滨江晶典项目的营销总监张旻认为，高科技人才进入以及渔人码头等区域的环境改造，将为东外滩的价值提升打开新的空间。 旧区改造将提速

“与其他滨江区域不同，东外滩并不依赖以建筑堆起来的奢华，而是更多地体现出该区域的历史文脉。东外滩的价值类似于一幅画或一件陶瓷，需要长时间的沉淀，时间越长则价值越高。”易居中国首席分析师薛建雄说。

记者在东外滩平凉老城街道附近看到，大片的老式公房林立，不远处拔地而起的高层建筑似乎成为了街道的点缀，新旧时代的建筑交错产生了一种强烈的对比。

据杨浦区政府建设规划部门相关工作人员介绍：“这是拆迁规划引发的遗留问题。杨浦区是上海旧区最多的区县之一，在开发建设过程中遇到很多难题，因此东外滩的拆迁进度一直较为缓慢。目前，当地正在加快区域建设步伐，预计到 2015年，将完成共计 90万平方米的旧区改造，改造地块主要分布在平凉、定海、大桥等老城街道。”

上海社科院房地产研究中心教授顾建发指出，在上海，“滨江”意味着稀缺和昂贵。但就现阶段而言，东外滩作为新兴的滨江区，现阶段正是进行大规模旧区改造的大好时机。

“如果三五年之后再来看东外滩，情形一定会有明显好转。”顾建发说。