@地产智库 房地产开发程序与税费

房地产开发程序与税费

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[关键字]: 房地产开发程序、税费

[简介]:

通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企

业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供 一定的借鉴意义。

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中国的房地产开发程序

Step 1. 投资机会选择 与决策分析

Step 2. 前期工作

Step 4. 租售阶段

Step 3. 建设阶段

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一、投资机会选择与决策分析

投 资 机 会 选 择

机会寻找

市场分析

投 资 决 策 分 析

机会筛选

财务分析

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二、前期工作

项目立项及 可行性研究

取得土地 使用权

确定规划 设计方案 并获得许 可

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1、开发项目的立项和可行性研究

签订 合作意向书

确定初步 开发方案

编制、申报、审批 项目建议书 (代可行性研究报告)

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开发项目的立项和可行性研究主要税费

可行性研究费估算投资额0.3-1亿元 1-5亿元

环境影响评估咨询费编制可行性 研究报告12-28万元 28-75万元

编制项目建 议书6-14万元 14-37万元

估算投资额0.3-2亿元 2-10亿元

编制环境影 响报告书6-15万元 15-35万元

编制环境影 响报告表2-4万元 4-7万元

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2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁 安置程序申请建设用地 拟定征地方案 拟定拆迁安置方案

提出拆迁申请 颁发《房屋拆迁许可证》

集 体 土 地 征 用 程 序

受理、审批土地

确定征地方案

土地 一级 开发

签订房屋拆迁责任书 发布拆迁公告 召开拆迁动员会 签订拆迁补偿协议，进行安置

拆 迁 安 置 程 序

发布征地公告 实施征地补偿安置 颁发《建设用地批准书》

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集体土地征用过程中的主要税费

集体土地征用过程中的主要税费：

土地补 偿费 青苗及树 木补偿费

地上 物补 偿费

劳动 力安 置费 新菜地开发 建设基金

耕地占 用税

征地管 理费

耕地开 垦费 新增建设用地 有偿使用税

超转人员安置费

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拆迁安置过程中的主要税费 国有土地房屋拆迁补偿费

集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬家补助费 拆迁标准租私房资助费 提前搬家奖励费

临时安置补助费(周转费) 停产停业综合补助费 一次性异地安置补助费 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 危改小区树木移植费

园林部门所有树木补偿费本报告是严格保密的。

国有取得土地使用权——划拨、招标、拍卖、 挂牌出让等

方式

招标

挂牌

土地二级开发

拍卖

划拨

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招标

国有土地使用权招标出让程序： (1)招标出让的申请； (2)招标出让的准备； (3)招标文件的编制及审批； (4)招标审批； (5)投标人登记及标书的编制； (6)开标及评标； (7)确定中标人及签署出让合同。

挂牌

土地二级开发

拍卖

划拨本报告是严格保密的。

招标

挂牌

土地二级开发

拍卖

划拨

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国有土地使用权拍卖出让程序： (1)拍卖出让的申请； (2)拍卖出让的准备； (3)拍卖文件的拟定及审批； (4)拍卖审批； (5)竞买申请的提出； (6)召开拍卖会公开拍卖； (7)出让合同的签署。

国有土地使用权挂牌出让程序： (1)挂牌出让的申请； (2)挂牌出让的准备； (3)挂牌文件的拟定及审批； (4)挂牌审批； (5)挂牌竞买申请的提出； (6)挂牌竞买； (7)出让合同的签署。

招标

挂牌

土地二级开发

拍卖

划拨本报告是严格保密的。

招标

挂牌

土地二级开发

拍卖

国有土地使用权划拨程序： (1)国有土地使用权划拨用地的申请； (2)主管机关现场勘查； (3)划拨用地申请的审查； (4)划拨用地申请的批准； (5)划拨土地使用权的转让、出租、抵押本报告是严格保密的。

划拨

取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税费

土地二级开发过程中 的主要税费：地价款 防洪工程建设 维护管理费

土地闲置费

资金占用费

土地权属调查、 地籍测绘费 地价评估费

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防洪工程建设维护管理费

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用

地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准 征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建

设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准 征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地

面积，按每平方米每年2元的标准征收。

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土地权属调查、地籍测绘费地籍测绘费占50%,土地权属调查费占50%:

1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米(含)以下，每宗地征收200元， 2.企业土地使用面积在1000平方米(含)以下的，每宗地征收100元，每超过

每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元；

500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；

3.事业单位按照以下规定征收：

(1)全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准； (2)差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米(含5000平方米)以下 的，每宗地征收300

元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；

4.城镇居民住房用地面积在100平方米(含)以下的，每宗地征收13元，每超过 5.农村居民生活用地面积在200平方米(含)以下的，每宗地征收5元，200平方

50平方米以内加收5元，最高不超过30元；

米以上的，每宗地征收10元。本报告是严格保密的。

地价评估费

土地价格(万元)≤100 101-1000 1001-2000 2001-5000 5001-8000 8001-10000

收费标准5‰ 2.5‰ 1.5‰ 0.8‰ 0.4‰ 0.2‰

>10000

0.1‰

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