注册物业管理师2011年复习资料-经营管理_整理版(2)

—预测估价对象的未来收益（如净收益）—求取报酬率或资本化率—选用适宜 的收益法公式计算出收益价格第五章 房地产市场市场分析 第二节：房地产市场的供求关系 1、房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线 2、房地产供求曲线是一条由左向右倾斜的曲线第三节：房地产市场结构与市场指标 、二级市场（土 1、按存量增量细分：分为一级市场（土地使用权出让市场） 地转让、新建商品房租售市场） 、三级市场（存量房地产交易市场） 2、按交易形式细分：房地产买卖、租赁、抵押 3、房地产市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、第四节：房地产市场的特性与功能 1.市场供给的特点：缺乏弹性、具有非同质性、高度的垄断性 2.市场需求的特点：广泛性、多样性、进行融资第五节：房地产市场分析 1.宏观因素分析 2.市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析 3.相关因素分析

第六节：物业经营管理计划 1.物业管理计划包括：年度计划（是一种运行计划，属于战术层次的计划） 中短期计划（介于战术层次和策略层次之间） 3-5 年长期计划（策略层次计划，通常以物业的剩余使用寿命为限） 2.编制物业经营管理计划的基础工作 1）区域宏观市场环境分析 2）房地产市场分析 3）邻里分析 4）物业现状分析 5）业主目标 （明确业主目标是制定物业管理计划的前提） 3、物业管理计划的主要内容 1）建筑物业管理计划 2) 租赁计划 3）财务收支计划 4）物业运行绩效评估及业主沟通计划 4点 5点第六章 租赁管理 第一节：物业租赁概述 1、物业租赁（房屋租赁） ：公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所 有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、房屋租赁的特点： 1）房屋租赁不转移房屋的所有权

2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 3、按房屋租赁期限划分：定期租赁（最常见的租赁形式） 、自动延期租赁、 意愿租赁（意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止） 按租赁期限的长短：短期租赁（2 年以内含 2 年） 、中短期租赁（3~4 年） 、 长期租赁（5 年或 5 年以上） 按物业租金分类：毛租金、净租、百分比租金 净租金通常在长期租赁中采用，租赁时间可达 10 年以上 4、物业租金管理模式：包租转租模式、出租代理模式、委托管理模式第二节：租赁管理和租赁方案 （1）制定租赁方案与策略 1.租赁合同签订前： 租金确定 （4）租约谈判 （5）签约管理 （2）收取租金 （3）租金调整 （2）租户选择 （3）（1）房屋空间交付 2.租赁合同执行中： （4）租户关系管理 （1）租金结算 3.租赁期满：（2）租约续期或房屋空间收回管理以上三个阶段还始终贯穿着物业市场的营销工作 2、租赁方案与策略 1）确定可出租面积和租赁方式 2）编制租赁经营预算 3）定位目标市场

4）确定租金方案 5）明确吸引租户的策略 物业的特性和质量是吸引租户的主要因素 3、市场营销通常从四方面来宣传、推广物业 1）价格优势 2）物业本身的素质 3）良好的声誉 4）经济实用第三节：房屋租赁合同 1.房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务 关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 2.房屋租赁合同的法律特征：1.双务合同 支付标的物，合同才能成立的叫实践合同） 3.房屋租赁合同的基本条款 1）当事人姓名或者名称及住所 2）房屋坐落、面积、装修及设施状况 3）租赁用途 4）租赁期限 5）租金及支付方式 6）房屋的修缮责任 7）转租的约定 8）变更和解除合同的条件 2.有偿合同 3.诺成合同（需4.要式合同5.继续性合同

9）租赁双方的权利和义务 10）当事人约定的其他条款第四节：租户关系管理 1.CRM 成为风行全球的管理理念七章成本管理第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 （二）物业管理成本的构成 1．营业成本 （1）直接人工费 （2）直接材料费 （3）间接人工费2.期间费用或经营管理费用 （1）管理费用 特别规定: （1）物业管理企业经营公用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本； （2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用； （3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有 效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用； （4）发生的坏账损失，计入管理费用； （5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有： （2）财务费用

①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出； ②对外投资支出； ③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、 捐赠支出； ④国家法律、法规规定之外的各种付费； ⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 二、物业管理成本的分类 （三）按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成 本和半固定或半变动成本。 （五）按照与决策的关系，可将成本分为： 8个1.边际成本:指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量 所引起成本总额的变动数。 2.差异成本：指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成 本。 3.机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜 在利益损失。 4.估计成本：指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的 成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。 5.沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案 均无法改变的成本。 6.可缓成本： 7.可免成本：

8.附加值成本：第二节 一、成本估算的目的成本的估算方法专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 支出。 目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两 种形式。 包干制物业服务费用构成：物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业 的利润。 酬金制预收的物业管理服务资金包括：物业管理服务支出和物业管理企业 酬金。 二、主要成本项目的估算方法 （一）人工费的估算 （二）办公费估算 （三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算 （四）保安费估算 （五）清洁卫生费估算 （六）绿化养护费估算 （七）固定资产折旧费估算 （八）保险费估算 （九）专项维修资金

第三节 成本预算 二、成本预算的编制方法 （一）固定预算 （二）弹性预算 （三）零基预算 （四）滚动预算和概率预算 三、成本预算的编制程序 （一）成本预算的编制方式 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”第四节 一、成本控制的含义与分类 （二）成本控制的分类 （1）事先控制成 本 控 制（2）事中控制：是成本控制的中心环节 （3）事后控制 二、成本控制的原则 1.全面控制原则 外管理原则 三、成本控制的组织体系 （二）成本控制责任中心的业绩考评 考核物业管理企业成本控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标， 一类是服务质量指标。 2.讲求经济效益原则 3.权责利相结合原则 4.例

经济效益指标包括：成本（费用）降低额、成本（费用）降低率 服务质量定量指标：房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、 保洁率、业主满意率、物业增值率等。 其中物业增值率是最具有综合性的服务质量评价指标。 物业增值率=（期末物业总值-期初物业总值）/期初物业总值×100%第八章 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 《 …… 此处隐藏：1879字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……