RICS-SP途径人员的感受

RICS面试的启示

时间:2010-12-16 来源: 总点击数: 109439

RICS是英国皇家测量师学会的简称，是一个遍布全球的有十几万会员的房地产专业人员组织，目前在全中国（不包括香港和台湾地区）大概有会员一千余人。2010年6月始，我参加了清华大学第十五期RICS学习，入会路径是专家路径，自此每月要去一趟北京。

RICS注重实践经验，学习结束后，最后考试不采用笔试，而采用提交批判性分析报告和面试。11月27日，北京王府井天朝王伦大酒店，我的面试安排在到下午一点半至二点半。面试考官一共三位，其中一位主考官。考试内容主要分三部分，第一部分约十分钟，主要是面试者陈述自己事先提交的批判性分析报告，第二部分约四十分钟，主要是三位考官提问，问题主要针对批判性报告、职业道德、核心专业胜任能力展开。第三部分是总结陈述和补充。

我的批判性报告写的是由法院委托的有拆迁纠纷的收益性房地产价格评估。评估目的是了解房地产市场价格，评估方法选择上主要选择收益还原法。我们来看看考官提的几个问题：

1、 什么上拆迁价格？它与市场价格有什么不同？

2、 评估时明知道待估物业要拆迁，物业不存在持续收益之前提，为什

么还要选择收益还原法？

3、 资本化率之无风险利率选择除了一年期贷款利率还可以选择什么？

现在通货膨胀这么利害，资本化率选择有没有考虑这个因素？

4、 你的批判性报告中物业收益期内和收益期外资本化率选择不同，为

什么？选择依据是什么？

5、 为什么被拆迁人认为你的评估价格偏低？

6、 被拆迁人的补偿价值如何确定？因规划变更带来的土地增值收益该

由被拆迁人、拆迁人还是政府享受？

7、 为什么不选择其它拆迁项目被拆迁人的补偿价格作为市场比较法的

比较案例？

8、 除了收益法，第二种估价方法你会选择哪种评估方法？为什么？ 9、 在实践工作中，你如何理解RICS估价原则的应用？

上述这几个问题看似平常，实际上直指房地产估价的核心理论：价格概念内涵、估价方法及过程选择、估价参数的选取、估价结果的影响等等。整个面试过程中，我有点紧张，原因是看似约定成熟的东西现在要说一个明细来，说实在话，自己准备不够。好在十几年的深圳估价行业实践经验，让我还至于回答不了这些问题，只是南方和北方地区在征地拆迁的法规和操作上存在一些差异，从而在拆迁估价的思路和方法上有些不同。 整个面试过程给我的思考是：我们大多数的估价师重视估价结果，而勿视了估价过程，或者说估价过程只是为结果服务的。实际上针对一个具体案例来说，估价过程是唯一的，而估价成果可以有许多种，评估结果中只是成果之一。过程才能体现一个估价师的专业胜任能力，而不是结果。