下关滨江商务区区域发展规划

下关滨江商务区区域发展规划

南京下关滨江商务区是全市重点打造的十大功能板块之一，拥有南京视野最开阔、与中心城区呼应度最高的3公里长江岸线，也是南京主城区中最后一处整体大规模重建的旧城改造片区。同时，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一，拥有最为广阔的土地空间资源，以及最为突出的产业发展和城市建设的后发优势，将成为鼓楼区未来最值得期待的、最重要的经济增长极。

一、 板块范围

2010年，下关滨江商务区项目正式启动，明确了由三幅地块组成核心发展区。核心发展区按照统一规划、同步拆迁、有序开发的原则进行建设。2013年原鼓楼、下关两区合并后，为加快下关滨江开发进程，根据市、区明确的相关要求，在核心发展区的基础上，对下关滨江商务区的范围进行延伸和扩大，形成了新的整体覆盖范围。

核心发展区范围：东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地2.36平方公里。划分为三幅地块：

1号地块，东至热河路、南至中山北路、西至长江、北至老江口。规划用地83.3万平方米，容积率≦5.79。

2号地块，东至城河北路、南至城河路、西至规划建设

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的滨江大道、北至方家营路。规划用地65.7万平方米，容积率≦1.99。

3号地块，东至长江大桥南引桥、南至方家营路和规划建设的滨江大道、西至长江、北至大桥公园。规划用地87.2万平方米，容积率≦3.04。

扩大后滨江商务区的整体覆盖范围：南起秦淮河，东至明城墙，北至大桥南路-大桥引桥，西至长江，总面积约6平方公里。在核心发展区之外，新覆盖了宝善、二板桥-复兴街等正在开发地块，杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂等储备地块，热河南路两侧成熟住宅片区，以及阅江楼-明城墙旅游风光带。

二、 发展定位

（一）南京现有成熟商务区范例

新街口CBD、河西金融城作为南京市内现已成熟或正在全力建设的中央商务区，是南京传统的商务中心或全新的金融业、保险业集聚区，整体开发起步较早，产业发展充分，交通体系成熟，商业配套完善，享有各项市级扶持发展政策，在国内外具有一定的标杆性和知名度。但由于其自身空间以及地理位置影响，早期规划受到一定的限制，未充分实现有序的整体开发，总体形象及功能存在一定的缺憾。

（二）差异化发展优势

与新街口、河西等区域相比，下关滨江商务区作为市内

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开发较晚的大型地块，拥有传统中心城区内稀有的长江滨水景观价值和文化生态资源优势，特别是一体化规划和整体运作、分步开发的策略，将有利于打造功能综合化、定位一致化、资源利用最大化的高端城市综合体。在整体开发过程中，可以引入更前沿、更科学的城市形态发展的理念、模式，实现差异化、先进化、领先式发展，同时借鉴国内外类似项目的经验教训，避免在自身发展中重复类似的问题。

（三）板块发展定位

下关滨江商务区作为全市、全省乃至华东地区稀缺而独特的滨水空间开发案例，无论在项目性质、规划建设，还是在产业培育、环境打造等方面，都具有着鲜明的特色和清晰的定位。

全国中心城市的复兴范例。在区域发展的层面上，作为整体性重建的旧城改造项目，下关滨江商务区在建设体量、动迁难度和资源禀赋等方面，在全国范围内都具备着独特的参照价值，特别是充分把握滨水景观重塑、工业遗存及历史街区重现、现代城市产业重构等核心要素，在国际性规划视野和前瞻性发展思路的引领下，下关滨江必将成为全国具有示范性的，将旧城资源底蕴、现代都市文明与生态可持续发展高度融合的中心城市的旧城复兴范例。

南京长江时代的城市名片。在城市规划的层面上，通过对滨江黄金岸线的高水准打造，长江大桥-三汊河口之间的

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建筑天际线将成为南京滨水城市最鲜明的印象。通过将超高层地标式建筑群、开敞式亲水平台和狮子山视觉走廊的有机结合，在气势磅礴的长江印衬下，着力打造现代人文绿都的全新城市轮廓，并将超越玄武湖北岸、秦淮河西岸的传统观城视角，成为南京滨水城市的第一名片，也是南京真正走向“长江时代”的视觉标志。

鼓楼现代产业的发展高地。在产业转型的层面上，顺应区位转型的变化趋势，通过对传统产业的迁出和新兴产业的导入，逐步在产业链分工上由劳动密集型向技术密集型、知识密集型转变，从基础生产性、仓储批发性向市场拓展性、商务服务性转变，特别是充分运用现有的航运服务业发展基础，以及为总部企业量身定制发展载体的优势条件，通过有针对性地遴选招商策略，全面重塑滨江商务区产业结构，真正打造成为鼓楼区新的现代服务业集聚区域。

市民安居生活的品质家园。在环境建设的层面上，通过立体化的交通体系提升可达性，通过混搭的街区开发模式提升宜居性，通过可持续的能源使用策略提升生态性，通过区内文教资源的融合提升配套性，充分发掘黄金岸线、狮子山、明城墙等自然资源，着力重现大马路民国街区的历史人文风貌，精心打造南京主城区中最具吸引力的高端住宅和优质商住项目，从而全面提升区域人居品质，并通过新迁入的居民，在整体上重建区域内的人口素质结构。

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三、空间布局

根据滨江商务区整体覆盖范围和核心发展区的不同层面，一方面从理清区域的空间发展脉络入手，串联不同的发展要素，形成相互联系的轴线；另一方面从明确净地开发的商业定位入手，依据确定的规划条件，划分不同的功能片区。

（一）整体覆盖商务区内的五条空间发展主轴。在外延至秦淮河、明城墙的6平方公里范围以内，主要打造五条发展轴线

1、江边路-中山北路核心商务发展轴。串联长江广场地块、电厂周边地块、航运中心地块等商业办公集聚区域，打造商务区内主要服务产业发展载体，成为未来滨江经济产业的支撑轴线。

2、大马路-中央大街-灯泡线人文商业发展轴。串联大马路、天保里、灯泡线西南侧及铁路西站周边地块，依托散落在该轴线周边的历史保留建筑个体和整体保护片区，融入民国文化和铁路记忆文化，着力集聚休闲娱乐产业要素。围绕呈“灯泡线”形态的轨道环形，积极发展开放式的沿街商铺业态。

3、热河路高端商贸发展轴。串联永宁街东侧、杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂、二板桥-复兴街等地块，依托周边成熟住宅片区，着力发展高端商贸服务产业。

4、滨江亲水人文景观轴。串联三汊河口、中山码头、

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