剩余法&成本逼近法&收益还原法(4)

更新》（二○○四年八月）中公布的重臵价格，综合考虑建筑结构、装修情况等情况来确定。本次评估中现场勘查确定待估宗地地上建筑物为砖混一等,重臵单价为620元/平方米。则：

房屋重臵总价＝重臵单价×总建筑面积=620×986.28÷10000=61.15（万元）〃

维修费=房屋重臵价格×2%=61.15×2%=1.22（万元） （2）管理费

管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 管理费=年租金×管理费率

管理费率依据相关规定及当地市场情况，一般取3%。则： 管理费=13.58×3%=0.41（万元） （3）房屋年折旧费

折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷折旧年限 ① 如房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则： 折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限 残值率：钢混结构为0，混合结构为2%。 ② 房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则 折旧年限=房屋已使用年限 + 土地设定年期 根据以上公式：

17-00-007-Z-D001：地上建筑物已使用年限为19.4年(系正常使

用)，设定待估宗地土地使用年限为40.0年，大于房屋尚可使用年限30.6年，根据孰短原则，本次评估确定房屋尚可使用年限为30.6年（房屋尚可使用年限），计算年折旧时考虑2%的残值，则：

折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限=19.4+30.6=50（年） 年折旧费= 61.15 ×（1-2%）÷50=1.2（万元） （4）保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值的0.05％计算，房屋现值计算公式为：

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年限

保险费=房屋现值×0.05%=（61.15-1.2×19.4）×0.05% =37.87×0.05% =0.02（万元） （5）税金

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 ①房产税按年租金收入的12％； ②营业税按租金收入的5％计； ③城市维护建设税按营业税税额的7％计； ④教育费附加按营业税税额的3％； ⑤堤防费为营业税税额的2％；

⑥平抑副食品价格基金为营业额的0.1％； ⑦地方教育发展费为营业额的0.1％；

综合税费为年租金收入的17.8％

待估宗地税金总计为房地产年租金×费率=13.58×17.8%=2.42（万元）

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） ＝1.22+0.41+1.2+0.02+2.42 ＝5.27万元） 3．房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 =13.58-5.27 =8.31（万元） 4．房屋年纯收益

本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中房屋的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中房屋还原利率的取值标准,综合确定为9.81%。

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 =37.87×9.81% =3.71（万元） 5、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益 =8.31-3.71 =4.60（万元）

6、计算待估宗地总地价

本次评估所取的房屋还原利率系《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价更新》（二○○四年八月）中商业用地中土地的还原利率,并结合评估人员经验及在以往同地区估价中土地还原利率的取值标准,综合确定为7.81%

总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] =4.60÷7.81%×[1－1/（1＋7.81%）40.0] =56.00（万元）

其中: r——土地还原利率

n——待估宗地剩余土地使用年期 7．计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

=56.00÷800.10×10000 =699.97（元/平方米）