剩余法&成本逼近法&收益还原法(2)

以下计算V0为楼面地价：

投资利润=（V0+1200.62+72.04+60.03）×10% =0.10V0+133.27（元/平方米） ⑥销售税费

销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。武汉市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。根据武汉市房地产销售税费一般取7%。

销售税费=4069×7%

=284.83元/平方米) 5、地价确定 楼面地价

V0=4069-(1200.62+72.04+60.03+0.10V0+133.27+284.83) 即：

V0=2107.43(元/平方米)

单位地价 =2107.43×2.5=5268.58(元/平方米)

4、成本逼近法

成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，

再加上一定的利润、利息和税费来推算土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资，作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，从而求得土地价格。

其计算公式为：

待估宗地土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数

由于待估宗地位于武汉市规划区内，调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，此次采用成本逼近法评估待估宗地地价时，该地块征用前用途为农用耕地，按照新土地管理法规定，结合湖北省及武汉市颁布的各项文件为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：

（1）土地取得费及相关税费 1) 土地取得费

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：

A、土地补偿费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费

以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，结合实际情况，确定该地块前三年平均亩产值为7000元/亩，在评估中按平均年产值的10倍补偿。

土地补偿费＝7000×10＝70000（元/亩） B、安臵补助费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定”，安臵补助费按需要安臵的农业人口数计算，需要安臵的农业人口数为被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口数的安臵补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安臵补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值1.5倍；如按照上述规定支付土地补偿费和安臵补助费尚不能使需要安臵的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安臵补助费，但土地补偿费和安臵补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍；根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办法》， 结合该地区征地实际情况，耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安臵的农业人数为每亩1人。

安臵补助费＝7000×6×1＝42000（元/亩） C、青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费

根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安臵办

法》，被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。能收获的不予补偿；不能收获的，按一季产值进行补偿。不能计算产值的，给予合理补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定，地上附着物和青苗补偿费一般为该耕地被征用前3年平均产值的1倍， 结合武汉市统计调查资料以及武汉市土地管理局提供的该地区征地实际情况，该耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，每年两季，按一季产值进行补偿，在评估中按一季平均年产值的1倍补偿。

青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费 ＝7000×0.5×1＝3500（元/亩） 小计:土地取得费=A+B+C =(70000+42000+3500)÷666.67 =173.25元/平方米 2)相关税费 A、征地管理费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于征收土地管理费的通知》（鄂价房地字[1995]44号）的有关规定，征地管理费的计费基数为征地费用，包括土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。本次评估此项费用取4%进行计算，则估价对象征地管理费为：

征地管理费＝(A+B+C)×4% ＝173.25×4% ＝6.93(元/平方米) B、耕地占用税

根据武汉市人民政府关于发布《武汉市耕地占用税实施办法》的通知武政（1987）98号第五条规定，武汉市内耕地占用税按10元/平方米计收。

C、新菜地开发建设基金

根据武汉市人民政府1994年4月14日颁布的《市人民政府关于进一步加强菜蓝子工程建设的决定》（武政[1994]30号文）的规定,在武汉市规划区内划分为控制征用占用区、严格控制征用占用区、长期保留区。分别按每亩3万元、5万元、6万元的标准征收。

估价对象地处武汉市经济技术开发区，属控制征用占用区，所以该项费用为3万元/亩（即45元/平方米）。

D、水利建设基金

根据湖北省人民政府第182号《湖北省水利基金征收使用管理办法》的规定，其标准为非耕地1500元/亩，耕地2000元/亩。则待估宗地的水利建设基金为2000÷666.67＝3.00元/平方米。

E、耕地开垦费

根据湖北省人民政府关于印发《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知（鄂政发[1999]52号），使用基本农田保护区