剩余法&成本逼近法&收益还原法

3、剩余法

用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。

其计算公式为： V=A-B-C

V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下：

1、确定估价对象最佳开发方式

估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。

2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定

房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。

根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。

②投资进度安排

房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。

根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。

3、估价对象开发完成后房地产价格的确定

估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。

比准价格确定表

交易案例 武汉大学科技园二层商铺一 武汉大学科技园二层商铺二 武汉大学科技园二层商铺三 平均值 —— —— —— —— —— 4069 4160 100/100 100/100 100/100 100/103 4039 4100 100/100 100/100 100/100 100/100 4100 4150 100/100 100/100 100/100 100/102 4069 均价(元/平方米) 区位因素 个别因素 建造标准 物业管理 环境因素 比准价格 (元/平方米) 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，

而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据东湖开发区现房与期房价格的差异的一般水平及东湖开发区同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不作调整，所以估价对象未来测算各期的房地产价格为4069元/平方米。

根据东湖开发区同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定估价对象开发建设第一年销售40%，第二年销售50%，第三年销售10%。根据销售周期，折现率取1—3年期贷款利率7.56%，则：

房地产销售价格=4069×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×50%+（1+7.56%）-2.5×10%]

=3732.30（元/平方米） 4、确定开发成本

开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括城市基础设施配套费、建筑费用（建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等））、专业费用、管理费用、投资利息、投资利润、和销售税费。

①建筑费用 A、建筑工程费用

根据该项目的具体规划建设及武汉市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，规划为钢混二等结构其工程造价为990元/平方米。

B、室外附属工程的建设费用

室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等，但江夏区商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费用。根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用230元/平方米。

C、基础设施配套费

根据相关规定，武汉市城市基础设施配套费按80元/平方米计算。

建筑费用=（990+230+80）×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×60%]

=1200.62（元/平方米） ②专业费用

专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知》（鄂价房服函[2002]46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格[2002]10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字[2000]51号）等有关收费标准，并结合东湖开发区房地产市场、建筑市场的一般水

平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的6%。

专业费用=1200.62×6% =72.04（元/平方米） ③管理费用

管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的5%。

管理费用=1200.62×5% =60.03（元/平方米） ④投资利息

投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。

⑤投资利润

投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据武汉市东湖开发区同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的10%。