剩余法&成本逼近法&收益还原法(3)

内耕地的、耕地开垦费为土地补偿总额的2倍，使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿总额的1倍。武汉市标准（武价函[2000]74号）为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩，则待估宗地的耕地开垦费为：

15000÷666.67=22.50元/平方米

小计，相关税费=6.93+10.00+45.00+3.00+22.50=87.43元/平方米。 土地取得费及相关税费合计:173.25+87.43=260.68元/平方米 （2）土地开发费

土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，设定开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和通气，宗地红线内场地平整。根据武汉市土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定该宗地具备”五通”的土地开发费用为170元/平方米，详细见下表：

开发项目 2通路 通上水 通下水 通电 通讯 通气 场地平整 合计 15 15 50 10 15 15 170 费用（元/m） 50

（3）投资利息

根据待估宗地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为1年，投资利息率按2008年9月16日调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率7.20%计，土地取得费在开发初期一

次性投入，而土地开发费则在开发过程中分期投入。

投资利息＝(260.68×1+170×1/2×1)×7.20% ＝24.89（元/平方米） （4）投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑武汉市土地开发的实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则：

投资利润＝（土地取得费及税费+土地开发费）×利润率 ＝(260.68+170)×10% ＝43.07（元/平方米）

（5）土地成本费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝260.68+170+24.89+43.07 ＝498.64（元/平方米） （6）土地增值收益

根据武汉市的实际情况，土地增值收益按土地成本费用15%计算，则：

土地增值收益＝498.64×15% ＝74.80（元/平方米）

（7）待估宗地43年期土地价格确定 依据成本逼近法测算地价公式：

土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数

年期修正系数

?1?1(1?r)n其中：r-土地还原利率。根据该区域的有关资料，参考中国人民银行2007年12月21日公布的一年期存款利率4.14%,再加上一定的风险因素调整值,按6.17%计。

n-土地使用年期43年

待估宗地43年期土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数

＝(260.68+170+24.89+43.07+74.80)×(1-1/1.061743) ＝529.75元/平方米

因此，采用成本逼近法评估得到该宗地出让土地使用权价格为529.75元/平方米。

5、收益还原法

收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：

P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原利率

n——待估宗地土地使用年期 具体测算思路是：

1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率

2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费

3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率

房屋现值＝重臵价－折旧总额＝重臵成本－年折旧费×已使用年限

5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益 6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n] 7．单位地价＝总地价÷总土地面积 1．确定房地年总收益

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：

房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率

待估宗地的月租金水平采用市场比较法确定，由于估价对象所处的山坡新街,属规模较小的乡镇,各种用途房屋租金水平没有明显差别,估价对象的租金测算过程如下：

待估宗地租金确定过程：

估价对象位于17-00-007-Z-D001位于山坡新街18号，估价人员调查了周边房屋的租赁情况, 选取了三个比较实例都位于山坡新街。基本情况为：

A：便民副食店出租面积：35平方米,租金15元/平方米 B：供销商店出租面积：30平方米 , 租金16元/平方米 C：惠民商店出租面积：28平方米, 租金14元/平方米 根据以上市场情况并结合估价人员的实际经验，综合确定取以上三个案例月租金的算术平均值作为估价对象的月租金，

故估价对象的租金=(15+16+14) ÷3=15元/平方米

根据以上的计算，取整后确定待估宗地17-00-007-Z-D001地上建筑物的月租金为15元/平方米。

根据待估宗地地上建筑物类型确定其有效出租面积比率为85%，根据武汉市江夏区现行租赁市场的一般供求状况确定待估宗地的出租率为90%。

宗地17-00-007-Z-D001的地上建筑物年出租收益为： 15×986.28×12×85%×90%÷10000=13.58（万元） 2．房地出租年总费用

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） （1）维修费

指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考待估宗地地上建筑物实际维修费，按建筑物重臵价格的2%计算。

房屋重臵价格主要依据《武汉市江夏区城区土地定级与基准地价