贺倩明 城中改造涉及的法律体系介绍(2)

㎡ ，是政府出让土地的3.5倍。

截止2002年，全区纳入“两规”范围处理的私宅、工业厂房面积总量为4138.6万㎡ ，4850.48万㎡ （实际建有的总量为5331.1万㎡ 、8724.4万㎡ ）。而1992-2002年同期报建竣工的房屋总量为3202.1万㎡ 。换言之，宝安范围内2/3以上的房地产属于违法用于工业住宅经营。

三、违法建筑的历史及现状——以深圳宝安为例

截止2003年3月1日，宝安区1999年3月5日之前已建成的历史遗留违法建筑，登记在册的共11万多栋，总建筑面积约13678万平方米，以上数据还没有包括未申报的违法建筑和1999年3月5日以后兴建的违法建筑。

据宝安区规划局公布的数字，已完成复工规划审查项目的停建违法建筑物就有3428栋，总建筑面积19135690㎡，总用地面积17418626㎡。这些违法建筑基本上囊括了法律所规定的所有违法情形，而且用途相当广泛，私房住宅、出租屋、工业厂房、商场，甚至包括有酒楼、旅馆等。

四、违法建筑物的处理

1、相关处理政策的演进

（1）土地管理法实施（1987年1月1日）以前。

? 1982年3月29日，深圳市政府发布的一号文件《关于严禁在特区内乱

建和私建房屋的规定。

? 1983年1月26日，深圳市政府以一号文件的形式发布《关于严禁在特

区内乱建和私建房屋的补充规定》

? 1986年，《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府

办［1986］411号） 四、违法建筑物的处理

1、相关处理政策的演进

（2）土地管理法实施（1987年1月1日）以后。

● 1990年4月1日，《中华人民共和国城市规划法》 ● 1995年11月29日，《关于处理历史用地遗留问题的若干补充规定》 ● 1998年3月1日，《中华人民共和国建筑法》

● 1999年3月5日，深圳市人大常委会颁布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》 ● 2002年3月1日，《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 ● 2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》

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● ……

四、违法建筑物的处理

2、违法建筑物的拆迁与补偿

《中华人民共和国物权法》（2008）

物权法关于不动产物权的取得有四种情形：一是经依法登记确认的不动产物权，自登记之日发生物权效力；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权变动，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力；三是因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；四是因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

问题：违法建筑物不享有物权。 四、违法建筑物的处理

2、违法建筑物的拆迁与补偿

《城市房屋拆迁管理条例》（2001）已废止

第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 2、违法建筑物的拆迁与补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

2、违法建筑物的拆迁与补偿

《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（2004）

第二十三条 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。 2、违法建筑物的拆迁与补偿

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从实践角度分析：

违法建筑物的拆除补偿情况 ：如不给补偿则不可能拆除。 3、违法建筑物强制拆除的相关法律分析

《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）

第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

3、违法建筑物强制拆除的相关法律分析

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998）

第三十五条 在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第三十六条 对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理

涉及到违法建筑的民事纠纷案件，在审判实践中最具有代表性和典型性的有两类，一类是建设工程合同纠纷，一类是房屋租赁合同纠纷。

人民法院在处理时一般以较高位阶的《土地管理法》、《建筑法》、《规划法》等法律法规作为依据，较少考虑本级政府对违法建筑的政策处理对案件审理所产生的影响。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理

（1） 建筑工程合同纠纷的处理

首先，确认涉及违法建筑的建设工程合同无效。对建筑用地的来源是否合法、土地性质与土地用途是否符合法律规定、土地用途是否经有权机关批准、建筑项目是否办理各项审批手续（《用地许可证》、《规划许可证》和《施工许可证》是否齐全）、发包方和承包方是否具备法定资质等影响建筑工程合同效力的因素进行审查。

其次，按《合同法》第五十八条规定的处理原则，由发包方向承包方支付适当的补偿款。

4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理

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（1） 建筑工程合同纠纷的处理

A、建设工程进行过结算的（包括部分结算和能确定补偿数额的），主要参照《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》进行处理。 违法建筑一般是没有竣工验收的，主要区分工程是否已经交付使用。如已经交付使用，则视为已经验收合格，法院判令发包方参照结算文件或者合同约定的数额支付补偿款。如没有交付使用的，则委托工程鉴定机构进行质量鉴定，鉴定合格参照验收合格处理；鉴定不合格则采纳发包方减免工程款的抗辩，并可支持其要求承包方赔偿损失的请求 …… 此处隐藏：2644字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……